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| 文號 | 錫政辦發(fā)〔2019〕17號 |
|---|---|
| 制發(fā)機(jī)關(guān) | 無錫市人民政府辦公室 |
| 成文日期 | 2019-03-04 10:54:20 |
| 文件狀態(tài) | 執(zhí)行中 |
各市（縣）、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局《無錫市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導(dǎo)規(guī)則》已經(jīng)2018年12月27日市政府第42次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
無錫市人民政府辦公室
2019年3月4日
?。ù思_發(fā)布）
無錫市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導(dǎo)規(guī)則
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其活動適用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第六條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的宏觀指導(dǎo)和監(jiān)督，以及相關(guān)制度、示范文本的擬定等工作。
市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的指導(dǎo)和監(jiān)督。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、日常運(yùn)作和換屆選舉；及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴；會同物業(yè)管理行政主管部門調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；開展業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動等相關(guān)政策法規(guī)的宣傳。
社區(qū)居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的相關(guān)工作。
第七條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會同市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位等組成的聯(lián)席會議制度，必要時(shí)可以邀請綜合治理、信訪、司法行政、基層法院、仲裁機(jī)構(gòu)等單位參加。聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集、主持，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會換屆選舉和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過程中出現(xiàn)的問題，以及其他重大物業(yè)管理糾紛。
有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會議：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的；
?。ǘI(yè)主委員會選舉、換屆過程中出現(xiàn)問題的；
?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題的；
（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)問題的；
?。┬枰獏f(xié)調(diào)解決其他物業(yè)管理問題的。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)整理、保管聯(lián)席會議的記錄或者形成的會議紀(jì)要。聯(lián)席會議成員單位應(yīng)當(dāng)按照會議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任。
第二章 業(yè)主大會
第一節(jié) 業(yè) 主
第八條 經(jīng)依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定取得建筑物專有部分的所有權(quán)人為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十一條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第二節(jié) 一般規(guī)定
第十二條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主較少（低于100人）且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。
第十三條 業(yè)主戶數(shù)超過300戶的住宅小區(qū)，可以由全體業(yè)主共同決定是否設(shè)立業(yè)主代表大會。
業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會職責(zé)。設(shè)立業(yè)主代表大會的住宅小區(qū)不再設(shè)立業(yè)主大會。
本規(guī)則中業(yè)主大會和業(yè)主代表大會統(tǒng)稱為業(yè)主大會。
第十四條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十五條 業(yè)主大會決定以下事項(xiàng)：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
?。ㄋ模┐_定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主費(fèi)用分?jǐn)偡桨福?/p>
（五）選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、方案；
?。Q定依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）決定專項(xiàng)維修資金籌集使用、管理事項(xiàng)；
?。ò耍┮婪▽ξ飿I(yè)管理區(qū)域的分立、合并作出決定；
?。ň牛┲贫?、修改利用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收益分配、使用方案，包括收益資金使用額度的授權(quán)、管理方式等；
（十）制定利用共有道路或者其他共有場地依法用于停放汽車的車位管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄊ唬徸h并監(jiān)督業(yè)主委員會工作報(bào)告、經(jīng)費(fèi)使用情況，審議并監(jiān)督業(yè)主委員會利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收支使用情況；
（十二）有權(quán)撤銷業(yè)主委員會作出的決定；
?。ㄊQ定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
決定前款第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總戶數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款第八項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)由各自所代表分立或者合并區(qū)域的專有部分占建筑物總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意。
第十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用、維護(hù)、管理，包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
?。ǘｍ?xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ├梦飿I(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收益使用分配，以及收益的管理方式（委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是由業(yè)主委員會自行管理）；
?。ㄋ模I(yè)主共同利益的維護(hù)；
?。ㄎ澹I(yè)主共同管理權(quán)的行使；
?。I(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
?。ㄆ撸┻`反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
?。ㄒ唬I(yè)主大會名稱以及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
?。ǘI(yè)主委員會職責(zé)；
?。ㄈI(yè)主委員會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式；
?。ㄎ澹I(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
?。I(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
?。ㄆ撸I(yè)主大會會議的表決程序；
?。ò耍I(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期；
?。ň牛I(yè)主委員會換屆選舉、補(bǔ)選辦法等；
?。ㄊI(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；決定設(shè)立業(yè)主委員會專職財(cái)會人員的，明確聘用方式、職責(zé)、薪酬標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄊ唬┦欠袷跈?quán)業(yè)主委員會聘用法律顧問及其薪酬標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄊ┙?jīng)營性收益使用和分配的具體辦法；
?。ㄊI(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第三節(jié) 首次業(yè)主大會會議籌備
第十八條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料；
?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；
?。ㄈI(yè)主名冊；
?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
?。┪飿I(yè)服務(wù)用房配置證明；
?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)文件資料。
第二十條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位或者10人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展工作。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作，不得阻撓籌備組正常工作。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照下列要求和程序組織成立首次業(yè)主大會籌備組：
（一）確定籌備組人數(shù)，籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組人數(shù)的60%；
（二）依法確定籌備組業(yè)主成員的推薦產(chǎn)生辦法，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼公告；征集業(yè)主報(bào)名參加籌備組的，征集期不少于15日；
（三）組織建設(shè)單位、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會派員參加籌備組；
?。ㄋ模┗I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任，也可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定籌備組其他人員擔(dān)任；
（五）擬定籌備組成員名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。業(yè)主對擬定的籌備組成員名單中業(yè)主成員有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)實(shí)名書面向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出，說明理由并附相關(guān)證明材料，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決，并作書面回復(fù)；
?。┙值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)推薦和報(bào)名情況，邀請其他熱心業(yè)主或者業(yè)主家庭成員作為籌備志愿者，協(xié)助籌備工作；
?。ㄆ撸┕窘Y(jié)束后，報(bào)市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案；
（八）籌備組經(jīng)市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組成立情況。公告內(nèi)容包括籌備組成立時(shí)間、成員組成、成員姓名、分工、聯(lián)系方式以及籌備志愿者的組成，公告期不少于7日?；I備組自公告之日起成立；
（九）籌備組應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門培訓(xùn)，時(shí)間不少于半天，并在培訓(xùn)記錄上簽字；
?。ㄊ┗I備組自成立之日起7日內(nèi)召開籌備組會議。
第二十二條 籌備組工作原則如下：
（一）籌備組組長負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會議，在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規(guī)范、程序和分工；
?。ǘ┗I備組表決事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員同意；
?。ㄈ┗I備組成員在進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明“同意”或“反對”；
?。ㄋ模┗I備組發(fā)布公示、公告等書面決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組組長簽發(fā)，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）；
?。ㄎ澹┗I備組會議應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，并經(jīng)參加會議的籌備組成員簽字確認(rèn)；
（六）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或者其他組織的除外。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)指導(dǎo)籌備過程中的各項(xiàng)事宜?；I備組組長不履行前款規(guī)定職責(zé)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)另行確定籌備組組長。
第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)，完成以下籌備工作：
（一）草擬關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域是否設(shè)立業(yè)主代表大會制度，并據(jù)此草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案。
?。ǘ┙y(tǒng)計(jì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)，確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。
（三）確定首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人名單；擬設(shè)立業(yè)主代表的，組織產(chǎn)生業(yè)主代表候選人名單。
?。ㄋ模┲贫ㄊ状螛I(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、表決事項(xiàng)、表決規(guī)則等。
?。ㄎ澹┦状螛I(yè)主大會設(shè)立監(jiān)票人的，確定監(jiān)票人選產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主大會監(jiān)票人名單。
?。┐_定籌備及召開首次業(yè)主大會會議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)和費(fèi)用結(jié)算方案等。
?。ㄆ撸┐_定籌備組業(yè)主成員是否需要回避業(yè)主委員會候選人的選舉；如需回避的，則增補(bǔ)籌備組成員。
?。ò耍⑸鲜鲆恢疗唔?xiàng)所列內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，公示期不少于7日。公示中明確征集業(yè)主意見的征集期限以及意見匯總方式。業(yè)主在征集期限內(nèi)書面提交意見建議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以簽收。
（九）匯總征集的書面建議，經(jīng)籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。
第四節(jié) 首次業(yè)主大會會議的召開
第二十四條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則有關(guān)的規(guī)定組織召開。
首次業(yè)主大會會議內(nèi)容包括：
?。ㄒ唬┍頉Q通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員；
（三）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項(xiàng)。
第二十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。因特殊原因超過90日仍未召開首次業(yè)主大會的，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認(rèn)后可以適當(dāng)延長時(shí)間，但延長時(shí)間不宜超過30日。
超過期限，且未得到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認(rèn)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并確定是否需要繼續(xù)召開業(yè)主大會。經(jīng)確定無法繼續(xù)召開的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）公告首次業(yè)主大會籌備組解散。
第二十六條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過，但當(dāng)選的業(yè)主委員會委員達(dá)到5人及以上但未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，籌備組應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報(bào)告，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，可延長30日進(jìn)行補(bǔ)選，對第一輪未選上的候選人進(jìn)行第二輪補(bǔ)選。候選人需要調(diào)整的，籌備組應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報(bào)告并進(jìn)行增補(bǔ)；第二輪補(bǔ)選仍未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會人數(shù)以最終入選人數(shù)的單數(shù)為準(zhǔn)。最終入選人數(shù)為偶數(shù)的，排名最后一位的列為候補(bǔ)委員。
第二十七條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過，但當(dāng)選的業(yè)主委員會委員未達(dá)5人以上的，籌備組應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報(bào)告，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，可以延長30日對第一輪未選上的候選人進(jìn)行第二輪補(bǔ)選；候選人需要調(diào)整的，籌備組應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報(bào)告并進(jìn)行增補(bǔ)。經(jīng)第二輪補(bǔ)選業(yè)主委員會委員人數(shù)仍未達(dá)到5人以上的，本次業(yè)主大會召開失敗。
第二十八條 首次業(yè)主大會未能通過法定表決事項(xiàng)，或者參加人數(shù)達(dá)不到法定條件的，籌備組應(yīng)當(dāng)宣布首次業(yè)主大會召開失敗，并書面報(bào)告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。再次籌備失敗的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)實(shí)際情況可以指導(dǎo)成立物業(yè)管理委員會。
第二十九條 首屆業(yè)主委員會首次會議結(jié)束后，籌備組將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會后自行解散。
第五節(jié) 業(yè)主大會會議
第三十條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主參加。
第三十一條 業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明本次參加業(yè)主大會所委托的事項(xiàng)、委托權(quán)限和期限，由業(yè)主本人簽字，并由委托人轉(zhuǎn)交業(yè)主大會。業(yè)主常用聯(lián)系方式和地址發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會。因發(fā)生變化未及時(shí)告知而產(chǎn)生的法律后果，由業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。
第三十二條 采用業(yè)主代表大會形式的，應(yīng)當(dāng)以幢、單元、樓層（非住宅類）等為單位，推選一到三名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主代表的推薦方法，由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主代表的人數(shù)、任期、條件、更換、罷免應(yīng)當(dāng)在議事規(guī)則中明確，任期應(yīng)當(dāng)與同期業(yè)主委員會的任期同步。
第三十三條 業(yè)主代表可以召集所代表區(qū)域的業(yè)主成立業(yè)主小組，業(yè)主小組議事由業(yè)主代表主持，主要討論業(yè)主大會提交的事項(xiàng)、業(yè)主委員會提出的各項(xiàng)管理事項(xiàng)的建議以及業(yè)主本人的各項(xiàng)建議和意見。
召開業(yè)主小組會議可以采用會議形式，也可以采用書面征求意見形式。業(yè)主小組會議應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)記錄。
第三十四條 由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議前15日內(nèi)，就會議擬表決的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見；表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表向業(yè)主大會會議呈交。
業(yè)主代表因故無法參加業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)事先指定所代表區(qū)域內(nèi)的一名業(yè)主參加，并出具業(yè)主代表本人簽字的書面委托書。
第三十五條 業(yè)主大會會議按照下列程序組織召開：
?。ㄒ唬┢鸩輼I(yè)主大會會議表決的內(nèi)容、會議召開形式、時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程，制定征詢意見表或者表決票，核實(shí)業(yè)主身份、人數(shù)、專有部分面積、建筑物總面積等情況；
?。ǘh召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、表決方式、表決事項(xiàng)、表決規(guī)則等內(nèi)容，于業(yè)主大會召開15日前在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的每個(gè)出入口、大堂、電梯廳等人員進(jìn)出通道進(jìn)行公告，并以書面形式告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。有條件的可以在主要媒體上公告；
?。ㄈ┍頉Q票、選票可通過設(shè)立投票箱、上門或者寄掛號信、快遞、傳真、網(wǎng)絡(luò)等可追溯方式發(fā)放和回收，并在公告要求的時(shí)間內(nèi)完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下確定是否延期，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；
?。ㄋ模I(yè)主大會會議決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議情況作書面記錄并存檔。
第三十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。
采用書面征求意見形式召開的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。
第三十七條 業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：
?。ㄒ唬I(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn)；
?。ǘI(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn)；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。
第三十八條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第三十九條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算；但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
?。ǘ┛?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第四十條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
第四十一條 一個(gè)專有部分面積有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人行使投票權(quán)。
第四十二條 業(yè)主大會的表決票選項(xiàng)應(yīng)當(dāng)明確為贊成和不贊成兩項(xiàng)。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。但不適用首次業(yè)主大會會議的表決，也不適用于業(yè)主委員會委員的選舉。
已表決的多數(shù)票原則上應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積1/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/3以上的業(yè)主。
第四十三條 召開業(yè)主大會會議時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會參加。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)派員對業(yè)主大會會議進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議進(jìn)行書面記錄并存檔；其中社區(qū)居（村）民委員會組織召開的業(yè)主大會會議記錄由社區(qū)居（村）民委員會書面記錄并存檔。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會結(jié)束后7日內(nèi)，將業(yè)主大會決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于10日，并以書面形式告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
第六節(jié) 業(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議
第四十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開一次，聽取業(yè)主委員會年度工作報(bào)告，表決需要提交業(yè)主大會審議的事項(xiàng)。
第四十六條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：
?。ㄒ唬┙?jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議的；
?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)為需要召開臨時(shí)會議并向業(yè)主委員會發(fā)出書面提議的；
（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約確定的其他情況。
屬于前款第一項(xiàng)情形的，符合法定人數(shù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)書面向業(yè)主委員會提議，并書面報(bào)送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會。書面提議應(yīng)當(dāng)附提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房號。業(yè)主委員會和社區(qū)居（村）民委員會有權(quán)核實(shí)提議人的業(yè)主身份及其專有部分面積，無法核實(shí)業(yè)主身份的提議人其提議無效。書面提議未違反相關(guān)法律法規(guī)的，業(yè)主委員會在接到提議后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)就所提的議題組織召開業(yè)主大會會議。
第三章 業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主委員會的產(chǎn)生和職責(zé)
第四十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力；
?。┚邆浔匾墓ぷ鲿r(shí)間。
第四十八條 有下列情形之一的，不宜作為業(yè)主委員會委員候選人：
?。ㄒ唬┻`反國家法律法規(guī)，正在被立案偵查，或者曾受過刑事處罰未滿三年的；
?。ǘ┻`反黨紀(jì)、黨規(guī)，正在被立案調(diào)查，或者曾受過留黨察看及以上黨紀(jì)處分未滿三年的；
?。ㄈ﹨⑴c邪教組織，或者非法組織參與集體上訪，影響社會穩(wěn)定的；
?。ㄋ模├煤趷簞萘Ω深A(yù)小區(qū)業(yè)主正常工作和生活的；
?。ㄎ澹┎捎貌徽?dāng)手段阻撓業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議正常召開、選舉及表決的；
?。┰诒拘^(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，應(yīng)當(dāng)回避的；
?。ㄆ撸┚芾U或者未按合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者煽動其他業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；
?。ò耍┚懿粓?zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單尚未及時(shí)撤銷的；
?。ň牛┰谛^(qū)內(nèi)存在違法違規(guī)搭建、裝修等行為被執(zhí)法部門責(zé)令整改且尚未整改到位的；
?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形。
第四十九條 推薦業(yè)主委員會候選人時(shí)，要充分考慮物業(yè)規(guī)模、不同物業(yè)形態(tài)的物權(quán)份額，專業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)互補(bǔ)，以及委員的代表性和廣泛性。
引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員、“兩代表一委員”，以及具有財(cái)務(wù)、法律、工程、環(huán)境等專長的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會委員。鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)（村）“兩委”班子成員，通過法定程序進(jìn)入業(yè)主委員會，有條件的可以兼任業(yè)主委員會主任。
第五十條 業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會換屆工作籌備組應(yīng)當(dāng)對參選業(yè)主委員會委員的人選進(jìn)行甄選，按照業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，提出候選人名單，并提請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會審核把關(guān)。經(jīng)審核的候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行不少于5日的公示后，提交業(yè)主大會進(jìn)行選舉。
第五十一條 業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員但得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。
候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的50%。
第五十二條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期為三到五年，可連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
第五十三條 首屆或者換屆后的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開第一次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任，確定其他委員分工。
第五十四條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
?。┙M織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
?。ㄆ撸┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（八）根據(jù)業(yè)主大會決定，聘請專職財(cái)務(wù)人員、法律顧問；
（九）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）換屆改選工作組對業(yè)主委員會的換屆改選；
（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第五十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間、時(shí)限向業(yè)主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
?。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同，包括服務(wù)方案、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄋ模└鶕?jù)業(yè)主大會決定，公布財(cái)務(wù)人員、法律顧問人員名單；
（五）利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的使用情況；
?。┱加脴I(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
?。ㄆ撸I(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
?。ò耍┢渌麘?yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第二節(jié) 業(yè)主委員會備案
第五十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會備案申請表；
?。ǘI(yè)主委員會委員名單；
?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
?。ㄋ模I(yè)主大會會議記錄和會議決定；
?。ㄎ澹I(yè)主大會會議決定的涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)的其他重大事項(xiàng)；
?。┢渌麘?yīng)當(dāng)提供的材料。
對符合規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案；對手續(xù)不齊全的，應(yīng)當(dāng)告知理由，并指導(dǎo)業(yè)主委員會按照要求完善備案材料。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告原備案部門。
第五十七條 市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。
業(yè)主委員會持備案證明、印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，并依法使用印章。
印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括任期時(shí)限，印章所刻名稱應(yīng)當(dāng)與經(jīng)依法批準(zhǔn)的物業(yè)名稱保持一致。印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持印章到市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及社區(qū)居（村）民委員會辦理印章印模留存手續(xù)。
第五十八條 使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主大會會議決定。
使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議決定。
第五十九條 業(yè)主委員會完成備案后，市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會成員進(jìn)行物業(yè)相關(guān)知識培訓(xùn)。
第三節(jié) 業(yè)主委員會會議制度
第六十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。
第六十一條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)的，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會1/2以上的委員同意。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第六十二條 召開業(yè)主委員會會議時(shí)，可以邀請社區(qū)居（村）民委員會參加；重大事項(xiàng)可以邀請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門參加。
住宅小區(qū)的業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
第六十三條 業(yè)主委員會會議涉及提請業(yè)主大會討論事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告會議內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會。
業(yè)主委員會會議作出決定的，應(yīng)當(dāng)于5日內(nèi)將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
第六十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案。
工作檔案由專人保管，主要包括以下材料：
（一）《業(yè)主委員會工作記錄簿》，主要記錄業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、決定；
?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄈI(yè)主委員會選舉及備案資料；
?。ㄋ模I(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)賬目，利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收益分配和使用情況；
?。ㄎ澹I(yè)主及業(yè)主代表名冊；
?。I(yè)主意見和建議；
?。ㄆ撸ｍ?xiàng)維修資金籌集及使用賬目；
（八）各項(xiàng)公告、通知、決定、抄報(bào)等記錄。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將工作檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的賬物交給新一屆業(yè)主委員會。
第六十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則，每年定期通過公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告上一年度工作情況，并通報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。
業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第六十六條 兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會共商會議制度。業(yè)主委員會共商會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門以及相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。共商會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，明確和解決共用設(shè)施設(shè)備的管理方式、維護(hù)成本分?jǐn)偟仁马?xiàng)。
第四節(jié) 業(yè)主委員會委員資格的終止
第六十七條 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰蛘咭蚣膊〉仍驘o法履行職責(zé)的；
（三）住宅項(xiàng)目，連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的；
?。ㄋ模┮詴嫘问较驑I(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
?。ㄎ澹┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第六十八條 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以更換或者罷免：
?。ㄒ唬┍救思捌渑渑肌⒅毕涤H屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利害關(guān)系的；
?。ǘp壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的；
?。ㄈ┪窗凑找?guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者專項(xiàng)維修資金且未改正的；
?。ㄋ模┯袊?yán)重不良信用記錄或者犯罪記錄的；
?。ㄎ澹┎宦男形瘑T職責(zé)或者無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；
?。┻`反法律法規(guī)、管理公約，挪用、侵吞屬于全體業(yè)主所有的經(jīng)營性收益等嚴(yán)重侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的；
（七）鼓動或者煽動其他業(yè)主不繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用等嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域安定和公共秩序的；
?。ò耍I(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
?。ň牛┑诹艞l 罷免業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員資格的，按照下列程序進(jìn)行：
?。ㄒ唬┙?jīng)業(yè)主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，召開業(yè)主大會進(jìn)行罷免；
（二）由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會提議，提請業(yè)主大會進(jìn)行罷免；
?。ㄈ┳h事規(guī)則中已明確由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會直接罷免。
第七十條 業(yè)主委員會委員資格變動的，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告7日。
不再擔(dān)任業(yè)主委員會委員的，應(yīng)當(dāng)自不再擔(dān)任之日起3日內(nèi)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。拒不移交的，業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員可以請求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第五節(jié) 業(yè)主委員會補(bǔ)選、重選和換屆選舉
第七十一條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)缺員的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)缺。設(shè)立候補(bǔ)委員的，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)未設(shè)立候補(bǔ)委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在2個(gè)月內(nèi)召開業(yè)主大會進(jìn)行補(bǔ)選。
業(yè)主委員會主任或者副主任缺員的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會委員中重新選出主任或者副主任，并向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理變更備案。
第七十二條 業(yè)主委員會出現(xiàn)下列情形的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織重選：
（一）業(yè)主委員會任期未到，但經(jīng)業(yè)主大會臨時(shí)會議依法撤消的；
?。ǘI(yè)主委員會人數(shù)因辭職、終止資格等原因，候補(bǔ)遞補(bǔ)后人員不足規(guī)定總數(shù)1/2，業(yè)主委員會依法停止工作的；
（三）業(yè)主委員會未正常履行職責(zé)達(dá)到半年以上，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促其履職仍未履職的；
（四）物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會未組織召開業(yè)主大會確定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促其限期召開，逾期仍未召開，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域無人管理的；
（五）管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第七十三條 業(yè)主委員會成立后，出現(xiàn)下列情況應(yīng)當(dāng)啟動換屆選舉：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會自然任期屆滿前3個(gè)月；
（二）管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第七十四條 業(yè)主委員會任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定成立換屆工作籌備組。換屆工作籌備組不需要建設(shè)單位參加，其他成員參照首次業(yè)主大會籌備組產(chǎn)生。換屆工作籌備組應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定組織新一屆業(yè)主委員會選舉。
第七十五條 自換屆工作籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，并協(xié)助換屆工作籌備組工作，因不履行職責(zé)造成的損失由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。但原業(yè)主委員會不得對下列事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會會議作出決定：
?。ㄒ唬┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。ǘ┕芾硪?guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；
?。ㄈ┢渌卮笫马?xiàng)。
第七十六條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起30日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和公安派出所協(xié)助移交。
新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)按照規(guī)定備案。
第六節(jié) 業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)及經(jīng)營性收益管理
第七十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會委員和財(cái)會人員津貼，法律顧問薪酬等按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行。
第七十八條 業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)利用業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動。經(jīng)營收入去除成本后，收益屬于全體業(yè)主所有。具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期書面公告。
經(jīng)營性收益可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者由業(yè)主委員會自行管理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)賬。
第七十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則明確經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)會人員，并以業(yè)主委員會名義開設(shè)經(jīng)營性收益賬戶。
開設(shè)經(jīng)營性收益賬戶的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持業(yè)主委員會備案證明材料、社區(qū)居（村）民委員會證明、業(yè)主委員會主任身份證號及聯(lián)系電話等材料，向銀行申請開設(shè)賬戶。
經(jīng)營性收益賬戶不得以個(gè)人名義開設(shè)。
第八十條 經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足等其他需要。
前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則使用經(jīng)營性收益時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主委員會會議審議。經(jīng)營性收益的使用額度應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的授權(quán)額度使用。
經(jīng)營性收益應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用，不得擅自挪作他用。
第八十一條 經(jīng)營性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)接受全體業(yè)主的監(jiān)督以及社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查；每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。公示項(xiàng)目包括總賬、科目匯總表、明細(xì)表等。
第八十二條 新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對上一屆業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營性收益收支等情況進(jìn)行審核。審核時(shí)可以邀請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計(jì)。審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第七節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘和自行管理
第八十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立后3個(gè)月內(nèi)，或者物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個(gè)月，組織召開業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則來確定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)確定選聘的方式、方案。
第八十四條 采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將選聘方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同內(nèi)容、合同期限、所選物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用實(shí)績等情況征求業(yè)主意見，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，由業(yè)主大會表決確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定后由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同。
第八十五條 采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將選聘方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)績、評標(biāo)方式、委托評委方式、管理期限等招標(biāo)方案和評標(biāo)程序事先征求業(yè)主意見，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過。開標(biāo)后，業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照招標(biāo)要求簽訂合同。
第八十六條 重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原物業(yè)服務(wù)合同履行各自權(quán)利和義務(wù)。
業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過程中，不得擅自作出決定或者越權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第八十七條 業(yè)主大會決定由業(yè)主自行管理的，在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，對下列事項(xiàng)作出約定：
?。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱?zhí)行機(jī)構(gòu)（業(yè)主委員會）和負(fù)責(zé)人；
?。ǘ┳孕泄芾淼膬?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；
?。ㄈ╇娞荨⑾?、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)的方案；
（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四章 指導(dǎo)與監(jiān)督
第八十八條 市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，對業(yè)主大會籌備和召開、業(yè)主委員會選舉和換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘和選聘等工作加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。
第八十九條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)就首次業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會候選人等人選產(chǎn)生辦法依法加強(qiáng)指導(dǎo)，組織好上述人員的推薦工作；并對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等重要文件草案加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。
第九十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會對業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。
第九十一條 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員擅自以業(yè)主委員會的名義開展活動，給業(yè)主或者他人造成損失的，由本人承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主委員會違反法規(guī)或者超越職權(quán)作出的決定，給業(yè)主或者他人造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)或者同意作出的決定，造成業(yè)主或者他人經(jīng)濟(jì)損失的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九十二條 業(yè)主對業(yè)主大會召開以及業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生質(zhì)疑的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門咨詢，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查，并向業(yè)主作出書面答復(fù)。
第九十三條 對物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）處作出的有關(guān)決定有異議的，業(yè)主和業(yè)主委員會可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第九十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第九十五條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違反法律法規(guī)的活動，給業(yè)主或他人造成損失的，由本人承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九十六條 業(yè)主以及任何單位和個(gè)人不得在業(yè)主大會召開前后通過QQ群、微信群、上門等方式散布影響業(yè)主表決意向的虛假信息或者干擾其他業(yè)主自主決定，阻撓業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展正?；顒?。
第九十七條 業(yè)主委員會未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請責(zé)令其限期召開；逾期仍未組織召開的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助社區(qū)居（村）民委員會組織召開。
第九十八條 違反印章使用規(guī)定，保管人私藏印章拒不蓋章，或者違反規(guī)定擅自蓋章造成經(jīng)濟(jì)損失、不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)。
印章遺失的，業(yè)主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理重新刻制印章的手續(xù)。
第五章 附 則
第九十九條 本規(guī)則中管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及相關(guān)文件、表格的示范文本由無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)制定。
第一百條 本規(guī)則自2019年5月1日起施行。
責(zé)編：司法局
