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| 信息索引號 | 014006438/2020-02424 | 生成日期 | 2020-05-13 | 公開日期 | 2020-05-13 |
| 文件編號 | — — | 發(fā)布機構(gòu) | 無錫市司法局 | ||
| 效力狀況 | 有效 | 附件下載 | — — | ||
| 內(nèi)容概述 | 說明和解讀《無錫市不動產(chǎn)登記條例修正案 （送審稿）》。 | ||||
關(guān)于《無錫市不動產(chǎn)登記條例修正案（送審稿）》的說明
根據(jù)《無錫市制定地方性法規(guī)條例》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對《無錫市不動產(chǎn)登記條例修正案（送審稿）》（以下簡稱《條例（送審稿）》）作如下說明：
一、修改《條例（送審稿）》的必要性
(一)適應法律法規(guī)變化的必然要求。2019年8月26日新修正的《土地管理法》明確了通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。2019年4月26日施行的《國務院關(guān)于在線政務服務的若干規(guī)定》和2020年1月1日施行的《優(yōu)化營商環(huán)境條例》以及國務院辦公廳發(fā)布的《國務院辦公廳關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》等行政法規(guī)和規(guī)范性文件的出臺對加強部門協(xié)作、電子證照的法律效力、壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間等作出了新的規(guī)定。2019年5月1日施行的《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》對登記受理時限、不動產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明的介質(zhì)形式等也有了新的規(guī)定。
?。ǘ┳裱c上位法一致性原則的基本要求。作為地方性法規(guī)，其規(guī)定內(nèi)容必須符合上位法精神，可以在上位法框架內(nèi)結(jié)合地方特色將具體內(nèi)容細化，從而更具可操作性，這是地方立法必須遵循的一致性原則?！稐l例》在制定時本著便民利民的原則將部分登記類型申請程序予以簡化，后經(jīng)全國人大審查反饋，相關(guān)條款與上位法規(guī)定不相一致，需要修改完善。
?。ㄈo錫不動產(chǎn)登記特色實踐成果固化的現(xiàn)實要求。作為我省乃至全國地級市中的第一部不動產(chǎn)登記法規(guī)，《條例》自2018年8月1日施行后，對登記一線具有指導性意義，為無錫市不動產(chǎn)登記事業(yè)的發(fā)展增加了一層強有力的法治保障，使之在全省、全國保持著一貫的領(lǐng)先地位。近兩年，為響應國家“放管服”改革要求，深入推進“互聯(lián)網(wǎng)＋政務服務”，市自然資源和規(guī)劃局主動提高要求，陸續(xù)推出縮短登記受理時限、上線不動產(chǎn)電子證照、實現(xiàn)線上抵押登記等創(chuàng)新舉措，需要在地方性法規(guī)中對登記實踐形成的特色成果予以固化、推廣。
鑒于此，需對《條例》中部分內(nèi)容進行修改完善，使之更加符合國家新時期倡導優(yōu)化營商環(huán)境對不動產(chǎn)登記提出的新要求以及無錫市特色實踐現(xiàn)實需要，更具有適時性和科學性。
二、修改《條例（送審稿）》的主要依據(jù)和過程
本次《條例》的修改，主要依據(jù)了《物權(quán)法》、新修正的《土地管理法》等法律以及《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《國務院關(guān)于在線政務服務的若干規(guī)定》、《優(yōu)化營商環(huán)境條例》等行政法規(guī)，參考了《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》以及天津、廣州等地關(guān)于不動產(chǎn)登記方面的法規(guī)和規(guī)范性文件。根據(jù)市人大常委會立法工作計劃，《條例》被列為2020年度立法計劃修改項目。2020年2月，市自然資源和規(guī)劃局成立了《條例》修改工作領(lǐng)導小組，下設協(xié)調(diào)組和起草組，組織召集全市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)優(yōu)秀人才開展修改工作。為保證修改工作高標準、高質(zhì)量地如期完成，起草組加緊搜集、整合涉及不動產(chǎn)登記的各類法律法規(guī)、規(guī)范性文件等，于3月初形成49篇共445頁的修改參考資料匯編，為修改工作奠定了堅實的法制基礎。起草組通過召開2次修改工作視頻會議，對《條例》進行逐條審查、反復斟酌，力求在上位法規(guī)定和地方特色之間謀得平衡，經(jīng)過4次不斷的修改完善，形成了《條例（初稿）》，并在市自然資源和規(guī)劃系統(tǒng)內(nèi)部征求意見。3月20日，市人大法工委、環(huán)資工委、市司法局、市自然資源和規(guī)劃局召開了研討會議，對《條例（初稿）》進行了逐條梳理、論證，對修改工作應把握的基本原則、框架、以及具體條文的表述提出了專業(yè)而精準的意見。會后，起草組根據(jù)相關(guān)意見再次修改，形成了《條例（征求意見稿）》,并向相關(guān)市級機關(guān)單位和社會大眾公開征求意見。結(jié)合各界的反饋意見，對《條例（征求意見稿）》作了進一步修改。4月26日，市人大法工委、環(huán)資工委、市司法局、市自然資源和規(guī)劃局再次召開研討會議，對《條例（征求意見稿）》進行了認真會商和探討。5月9日，市人大法工委、環(huán)資工委、市司法局、市自然資源和規(guī)劃局召開第三次研討會議，對即將提交市政府的《條例（送審稿）》進行了再次會商。會后，起草組根據(jù)會商意見作了進一步修改，在此基礎上，形成了現(xiàn)在的《條例（送審稿）》。
三、需要說明的有關(guān)問題
《條例（送審稿）》共七章、七十一條，主要依據(jù)全國人大審查的反饋意見，根據(jù)與上位法一致性、科學性、法治性、適時性、問題導向性原則，對部分共有人申請登記的適用情形、公告的適用情形及期限、不動產(chǎn)抵押范圍、預告登記、更正登記、撤銷登記、法律責任等方面進行了修正。同時積極響應國務院“互聯(lián)網(wǎng)＋政務服務”改革的要求，增加電子證照的相關(guān)條文，根據(jù)國務院辦公廳文件精神，進一步壓縮登記受理時限,讓老百姓感受到更加高效便捷的登記服務。
?。ㄒ唬╆P(guān)于部分共有人申請登記適用情形的調(diào)整
本次《條例》修改嚴格依據(jù)上位法，將原來因不影響其他共有人權(quán)益而可以適用部分共有人申請登記的兜底條款刪去，因能由部分共有人提出登記申請的情形需法定明確，不應該由登記機構(gòu)自行判斷。刪去該內(nèi)容，既是遵循法律規(guī)定，也是規(guī)范登記行為，防止登記機構(gòu)自由裁量而影響權(quán)利人的隱形利益（第九條）。
（二）關(guān)于公告有關(guān)事項的調(diào)整
為了與上位法保持一致，對不動產(chǎn)登記的公告制度進行了相應的修改，將涉及國家秘密的登記事項作為公告適用的排外情形予以規(guī)定，同時刪去了撤銷登記需要公告的情形，
并且將該條規(guī)定的所有事項公告的期限統(tǒng)一明確為不少于十五個工作日，在登記事項記載于登記簿前聽取利害關(guān)系人或社會公眾的意見，最大限度地排除可能不正當?shù)纳暾埵马?，公告期滿無異議或者異議不成立的，登記機構(gòu)應當及時將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿（第十四條）。
（三）關(guān)于電子證照效力的明確
我國實行的是不動產(chǎn)登記發(fā)證制度，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中規(guī)定的不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明的介質(zhì)僅有紙質(zhì)一種?！秶鴦赵宏P(guān)于在線政務服務的規(guī)定》中明確了電子證照和紙質(zhì)證照具有同等法律效力，可以作為辦理政務服務事項的依據(jù)。《條例（送審稿）》中將特定情形可以不發(fā)證的規(guī)定予以修改，依據(jù)行政法規(guī)，規(guī)定登記機構(gòu)可以核發(fā)紙質(zhì)或者電子介質(zhì)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。在《條例（送審稿）》中對電子證照的效力予以肯定，更有利于不動產(chǎn)電子證照的應用和推廣（第十六條）。
（四）關(guān)于登記受理時限的調(diào)整
為貫徹落實國家優(yōu)化營商環(huán)境的要求，響應省廳“3550”改革的工作部署，依托不動產(chǎn)集成服務優(yōu)勢，《條例（送審稿）》將登記受理時限從十個工作日修改為五個工作日，進一步提升服務效能，為優(yōu)化營商環(huán)境貢獻不動產(chǎn)登記力量。同時參照《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》，增加在30個工作日內(nèi)辦結(jié)的幾類特殊情形，更加符合實務操作，利于登記機構(gòu)開展工作（第十七條）。
?。ㄎ澹╆P(guān)于集體土地所有權(quán)登記申請主體的規(guī)范
《條例（送審稿）》對于集體土地所有權(quán)登記申請主體范圍進行了合法界定，不再局限于首次登記，而是與《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》及《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》保持一致，將適用范圍擴大至涉及集體土地所有權(quán)的登記。此次的修改將有利于規(guī)范集體土地申請登記的行為，進一步保護農(nóng)民集體的權(quán)益（第二十九條）。
?。╆P(guān)于不動產(chǎn)抵押范圍的界定
原《條例》出于對當時集體土地不能單獨抵押的考量單獨列明了“國有建設用地使用權(quán)”可以辦理不動產(chǎn)抵押登記。2019年新的《土地管理法》施行，成為集體經(jīng)營性建設用地可以處分的法律依據(jù)，因此，《條例（送審稿）》依據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律，對不動產(chǎn)抵押的范圍重新予以界定（第四十條）。
?。ㄆ撸╆P(guān)于預告登記、轉(zhuǎn)移登記中涉及單方申請內(nèi)容的刪去
不動產(chǎn)登記以雙方申請為原則，單方申請適用的情形需要法定設置?！稐l例》原第四十八條規(guī)定預購商品房的預購人可以單方申請預告登記,原第四十九條規(guī)定購房人可以單方申請國有建設用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。其初衷在于便民利民，意在避免出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不配合購房人申請登記的情形，而影響購房人的合法權(quán)益，但忽略了合法性這一基本要求，現(xiàn)予以刪去，防止因這些規(guī)定額外增加登記風險（原第四十八條、原第四十九條）。
抵押權(quán)預告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記應當由雙方當事人共同申請。一方面，當?shù)盅簷?quán)預告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記時，抵押權(quán)才真正設立。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條的規(guī)定，設定抵押權(quán)申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。另一方面，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。故設立抵押權(quán)時，不宜由抵押權(quán)預告義務人（即購房人）單方申請預抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)?；谏鲜隼碛桑稐l例（送審稿）》規(guī)定了當事人應當申請抵押權(quán)預告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記。（第四十八條）。
?。ò耍╆P(guān)于不予更正登記適用范圍的界定
上位法中并沒有規(guī)定不予更正的適用范圍，原《條例》中的相關(guān)規(guī)定似有縮小范圍之嫌，因此，此次修改依據(jù)《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》、《最高人民法院、國土資源部、建設部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》等，準確定義了不予更正的適用范圍（第四十九條、第五十條）。
?。ň牛╆P(guān)于撤銷登記的刪去
因上位法中并沒有撤銷登記這種登記類型，現(xiàn)將《條例》中相關(guān)條款予以刪去，對于登記簿錯誤的情形，登記機構(gòu)采取的救濟手段要有法可依，有理有據(jù)（原第五十四條）。
（十）關(guān)于當事人法律責任的界定
否定性評價的設立有著嚴格的程序規(guī)定和立法層級要求，本次《條例》修改嚴格依據(jù)上位法，并學習研究了其他省市的相關(guān)規(guī)定，對申請人的法律責任設置依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，并參照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》、《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》，明確了針對偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明可以由不動產(chǎn)登記機構(gòu)或者公安機關(guān)依法予以收繳，有違法所得的，依法沒收違法所得等內(nèi)容（第六十七條、第六十八條）。
來源：無錫市司法局
