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| 頒布日期 | 2021-10-09 18:37:51 |
|---|---|
| 實施日期 | 2022-01-01 18:39:54 |
| 頒發(fā)部門 | 無錫市人大常委會 |
| 實行狀態(tài) | 執(zhí)行中 |
關于印發(fā)《無錫市人民代表大會常務委員會
關于修改〈無錫市物業(yè)管理條例〉的決定》的通知
錫人發(fā)〔2021〕29號
市人民政府、市監(jiān)察委員會、市中級人民法院、市人民檢察院：
《無錫市人民代表大會常務委員會關于修改〈無錫市物業(yè)管理條例〉的決定》已由無錫市第十六屆人民代表大會常務委員會第四十一次會議于2021年8月26日通過，經(jīng)江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議于2021年9月29日批準，現(xiàn)予公布，自2022年1月1日起施行?，F(xiàn)將《無錫市人民代表大會常務委員會關于修改<無錫市物業(yè)管理條例>的決定》和修正后的《無錫市物業(yè)管理條例》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
無錫市人民代表大會常務委員會
2021年10月9日
無錫市第十六屆人民代表大會常務委員會公告
第38號
《無錫市人民代表大會常務委員會關于修改〈無錫市物業(yè)管理條例〉的決定》已由無錫市第十六屆人民代表大會常務委員會第四十一次會議于2021年8月26日通過，經(jīng)江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議于2021年9月29日批準，現(xiàn)予公布，自2022年1月1日起施行。
無錫市人民代表大會常務委員會
2021年10月9日
無錫市人民代表大會常務委員會
關于修改《無錫市物業(yè)管理條例》的決定
（2021年8月26日無錫市第十六屆人民代表大會常務委員會第四十一次會議通過2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準）
無錫市第十六屆人民代表大會常務委員會第四十一次會議決定對《無錫市物業(yè)管理條例》作如下修改：
一、將第一條中的“物權法”修改為“民法典”。
二、將第二條修改為：“本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。”
三、將第三條第二款修改為：“街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當明確負責物業(yè)管理的部門，配備專職工作人員，并履行以下職責：
（一）組織、指導業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆和物業(yè)管理委員會組建；
（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責；
（三）指導物業(yè)承接查驗及物業(yè)管理項目的交接；
（四）監(jiān)督、指導物業(yè)服務人依法履行義務；
（五）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督指導轄區(qū)內(nèi)其他物業(yè)管理活動；
（六）落實舊住宅小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)管理工作。
第三款修改為：“社區(qū)居（村）民委員會應當協(xié)助、配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理的相關工作，發(fā)揮黨建引領下的社區(qū)居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制在社區(qū)治理中的作用。”
四、將第四條修改為：“市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
（一）制定物業(yè)管理相關政策并組織實施；
（二）指導、監(jiān)督縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
（三）指導、監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
（四）建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員培訓制度；
（五）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等示范文本和相關標準；
（六）建立統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；
（七）指導行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范；
（八）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關政策和制度；
（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員；
（三）負責轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的籌集、管理（梁溪區(qū)、濱湖區(qū)、新吳區(qū)除外）、審批和使用；
（四）組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員開展培訓；
（五）指導街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）實施與物業(yè)管理相關工作；
（六）落實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。
縣級市物業(yè)管理行政主管部門應當履行本條第一款第一項、第四項至第七項和第二款規(guī)定的職責。
發(fā)展改革、民政、財政、自然資源規(guī)劃、城市管理、公安、市政園林、人民防空等相關部門應當按照各自職責，共同做好物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。
五、將第五條第二款、第三十一條、第三十二條、第三十四條第二款和第三款、第三十五條第一款和第三款、第三十七條、第四十六條第二款中的“物業(yè)服務企業(yè)”修改為“物業(yè)服務人”。
六、將第五條第二款中的“換屆改選”修改為“選舉、換屆”。
增加一款，作為第三款：“建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等相銜接的多元糾紛解決機制，調(diào)處、化解物業(yè)管理矛盾糾紛。”
七、增加一條，作為第六條：“突發(fā)事件應對期間，物業(yè)服務人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作；街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導物業(yè)服務人開展應對工作，并給予物資和資金支持。
“對于物業(yè)服務人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。”
八、將第七條改為第八條，第二款修改為：“籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設單位、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成?；I備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
第三款修改為：“籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法應當由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求全體業(yè)主意見后確定。”
九、刪去第八條。
十、將第九條第二款修改為：“業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，在業(yè)主大會會議召開前，應當就會議議題征集業(yè)主意見；涉及事項需要業(yè)主書面投票表決的，應當征得業(yè)主本人對表決意見的簽字確認。”
增加一款，作為第三款：“業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過電子投票系統(tǒng)進行表決。市物業(yè)管理行政主管部門應當制定電子投票管理辦法。”
十一、將第十條中的“業(yè)主委員會委員”修改為“業(yè)主委員會成員”。
十二、將第十一條修改為：“業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會成員候選人的資格應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定。業(yè)主委員會成員候選人名單應當予以公示，當選人名單應當予以公布。
“業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。”
十三、將第十二條修改為：“物業(yè)管理行政主管部門應當對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員、社區(qū)居（村）民委員會相關人員、業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會成員進行物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)務知識培訓，提高物業(yè)管理水平。”
十四、將第十三條修改為：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和本條例等有關規(guī)定履行職責。
“業(yè)主委員會成員不得實施下列行為：
（一）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料，拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；
（二）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；
（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權與物業(yè)服務人簽訂、修改物業(yè)服務合同；
（四）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
（五）泄露業(yè)主信息；
（六）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”
十五、增加一條，作為第十四條：“業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促限期召開；業(yè)主委員會不能正常開展工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。
“業(yè)主委員會任期內(nèi)成員出缺的，按照法律、法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定遞補或者重選。”
十六、將第十四條改為第十五條，修改為：“業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
“街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構成參照業(yè)主大會籌備組。
“換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務人等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
“業(yè)主委員會逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導、協(xié)助業(yè)主，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。”
十七、將第十五條改為第十六條，將第一款中的“三十日”修改為“十日”。
十八、將第十六條改為第十七條，修改為：“業(yè)主委員會應當對工作經(jīng)費及其所管理的公共收益的收支情況建立財務管理制度，妥善保管收支原始憑證以及相關會計資料，至少每半年公布一次工作經(jīng)費、公共收益的使用情況。
“由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，或者存在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當委托專業(yè)機構對業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、公共收益等進行審計。
業(yè)主委員會拒絕按照前款規(guī)定進行審計的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促審計。
“審計結果應當向全體業(yè)主公示，審計費用可以在公共收益中列支。”
十九、將第十七條改為第十八條，其中的“反復”修改為“多次”。
二十、將第十八條改為第十九條，將第二款中的“物業(yè)管理委員會的成員資格應當符合本條例第八條的規(guī)定”修改為“物業(yè)管理委員會組建的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定”。
二十一、將第二十條改為第二十一條，將第三款修改為：“物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”
二十二、增加一條，作為第二十二條：“物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當指導選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
“物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。”
二十三、增加一條，作為第二十三條：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定對業(yè)主具有法律約束力。
“業(yè)主應當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法作出的決定。”
二十四、將第二十三條改為第二十六條，刪去第二款。
二十五、將第二十九條改為第三十二條，刪去第一款中的“依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承接物業(yè)項目”。
刪去第二款中的“資質(zhì)證書”。
二十六、將第三十一條改為第三十四條，刪去第一項中的“的資質(zhì)證書”。
將第三項修改為：“（三）包含秩序管理、設備維護、公共能耗費用分攤等內(nèi)容的服務報告”。
二十七、將第三十三條改為第三十六條，將第二款修改為：
“未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調(diào)整。”
二十八、將第三十四條改為第三十七條，刪去第二款中的“在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示”。
二十九、將第三十五條改為第三十八條，其中的“經(jīng)營性收益”修改為“公共收益”。
第二款中的“物業(yè)專項維修資金”修改為“住宅專項維修資金”。
三十、刪去第三十六條。
三十一、將第三十九條改為第四十一條，修改為：“物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定、技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供物業(yè)服務被認定為失信行為的，錄入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)；損害業(yè)主權益的，應當承擔相應法律責任。
“物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報各類物業(yè)服務示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
（一）在物業(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；
（二）將項目的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務肢解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的；
（三）被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者非法進駐造成物業(yè)管理混亂的。
三十二、將第四十條改為第四十二條，刪去第六項。
將第七項改為第六項，其中的“價格行政管理部門”修改為“發(fā)展改革部門”。
增加四項，作為第七項至第十項：“（七）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費的；
（八）出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息的；
（九）損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴重的；
（十）違反法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他行為。
三十三、增加一條，作為第四十三條：“失信行為的認定依據(jù)和標準按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。”
三十四、將第四十一條改為第四十四條，將第二款中的“經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的”修改為“經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認后仍不履行的”。
三十五、將第四十五條改為第四十八條，增加一款作為第一款：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”
將第一款改為第二款，修改為：“建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。”
三十六、將第四十六條改為第四十九條，刪去第一款第三項中的“有關人均建筑面積、使用功能等”。
三十七、將第四十七條改為第五十條，修改為：“市、縣級市、區(qū)相關部門應當按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關違法行為。
城市管理部門負責違法搭建、占道擺攤、損壞綠地、有關社會生活噪聲超標等監(jiān)督檢查。
住房和城鄉(xiāng)建設部門負責建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等監(jiān)督檢查。
公安機關負責治安、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等監(jiān)督檢查。
消防救援機構負責火災預防、火災撲救等消防監(jiān)督管理工作。
市政園林部門負責供水、排水、功能照明、燃氣等監(jiān)督檢查。
“市場監(jiān)管部門負責無照經(jīng)營的監(jiān)督檢查，電梯安全運行等監(jiān)督檢查，物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。”
三十八、將第四十八條改為五十一條，第一款中的“初始登記”修改為“首次登記”，第一款、第二款中的“物業(yè)專項維修資金”修改為“住宅專項維修資金”。
三十九、將第四十九條改為第五十二條，第一款修改為：“住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費用外，剩余部分納入住宅專項維修資金滾存使用。”
刪去第二款、第三款。
四十、將第五十條改為第五十三條，第一款中的“物業(yè)專項維修資金”修改為“住宅專項維修資金”。
第二款中的“專項維修資金”修改為“住宅專項維修資金”，第五項修改為：“（五）未經(jīng)業(yè)主大會表決同意的新增、新建配套設施、設備所需的費用”。
四十一、將第五十二條改為第五十五條，修改為：“發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障、消防設施損壞、專用排水設施功能故障或者其他危及房屋、人身財產(chǎn)安全情形等緊急情況下，需要動用住宅專項維修資金，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金，報縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核準。
“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協(xié)調(diào)監(jiān)管以及竣工后的驗收工作。”
四十二、將第五十三條改為第五十六條，修改為：“本條例所稱舊住宅小區(qū)，是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)，具體范圍由市、縣級市人民政府確定并公布。”
四十三、將第五十五條改為第五十八條，刪去第二款中的“資金由產(chǎn)權人和政府按比例分擔”。
四十四、將第五十六條修改為第五十九條，刪去第一款中的“舊住宅小區(qū)改造完成后”和“給予適當?shù)呢斦a貼”。
第二款中的“市政、工商”修改為“市政園林、市場監(jiān)管”。
刪去第三款。
四十五、將第五十七條改為第六十條，第二款中的“移交、接管”修改為“交接”。
四十六、將第六十條改為第六十三條，第二款中的“經(jīng)營性收益”修改為“公共收益”。
四十七、將第六十一條改為第六十四條，其中的“專項維修資金”修改為“住宅專項維修資金”。
四十八、將第六十二條改為第六十五條，修改為：“違反本條例第十一條第二款、第十六條第一款規(guī)定，未及時移交有關財物、檔案資料、印章的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責令限期改正；造成嚴重后果的，依法追究相應的法律責任。”
四十九、將第六十三條改為第六十六條，修改為：“違反本條例第二十九條第二款、第三款規(guī)定，建設單位未按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。”
五十、刪去第六十五條。
五十一、將第六十六條改為第六十八條，修改為：“違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期未改正的，并處以五萬元以上十萬元以下罰款。
（二）建設單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。
五十二、將第六十八條改為第七十條，其中的“給予行政處分”修改為“給予處分”。
五十三、將第六十九條改為第七十一條，修改為：“市人民政府及其有關部門應當根據(jù)本條例制定相關的具體實施規(guī)定，農(nóng)村集中居住區(qū)物業(yè)管理相關規(guī)定另行制定。”
本決定自2022年1月1日起施行。
《無錫市物業(yè)管理條例》根據(jù)本決定作相應修改并對條款順序作相應調(diào)整，重新公布。
無錫市物業(yè)管理條例
（2015年4月29日無錫市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準根據(jù)2021年8月26日無錫市第十六屆人民代表大會常務委員會第四十一次會議通過，2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準的《無錫市人民代表大會常務委員會關于修改〈無錫市物業(yè)管理條例〉的決定》修正）
目 錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會
第三章 前期物業(yè)管理
第四章 物業(yè)服務
第五章 物業(yè)的使用和維護
第六章 舊住宅小區(qū)物業(yè)管理
第七章 拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理
第八章 法律責任
第九章 附則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。
第三條 市、縣級市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，制定和落實扶持政策，建立物業(yè)管理目標責任機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當明確負責物業(yè)管理的部門，配備專職工作人員，并履行以下職責：
（一）組織、指導業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆和物業(yè)管理委員會組建；
（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責；
（三）指導物業(yè)承接查驗及物業(yè)管理項目的交接；
（四）監(jiān)督、指導物業(yè)服務人依法履行義務；
（五）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督指導轄區(qū)內(nèi)其他物業(yè)管理活動；
（六）落實舊住宅小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)管理工作。
社區(qū)居（村）民委員會應當協(xié)助、配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理的相關工作，發(fā)揮黨建引領下的社區(qū)居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制在社區(qū)治理中的作用。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
（一）制定物業(yè)管理相關政策并組織實施；
（二）指導、監(jiān)督縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
（三）指導、監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
（四）建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員培訓制度；
（五）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等示范文本和相關標準；
（六）建立統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；
（七）指導行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范；
（八）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關政策和制度；
（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員；
（三）負責轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的籌集、管理（梁溪區(qū)、濱湖區(qū)、新吳區(qū)除外）、審批和使用；
（四）組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員開展培訓；
（五）指導街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）實施與物業(yè)管理相關工作；
（六）落實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。
縣級市物業(yè)管理行政主管部門應當履行本條第一款第一項、第四項至第七項和第二款規(guī)定的職責。
發(fā)展改革、民政、財政、自然資源規(guī)劃、城市管理、公安、市政園林、人民防空等相關部門應當按照各自職責，共同做好物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。
第五條 市、縣級市、區(qū)人民政府應當建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當會同縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、建設單位等參與的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會選舉、換屆和物業(yè)服務人交接過程中出現(xiàn)的問題，以及其他重大物業(yè)管理糾紛。
建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等相銜接的多元糾紛解決機制，調(diào)處、化解物業(yè)管理矛盾糾紛。
第六條 突發(fā)事件應對期間，物業(yè)服務人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作；街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導物業(yè)服務人開展應對工作，并給予物資和資金支持。
對于物業(yè)服務人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。
第七條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，培訓從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平。
第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會
第八條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設單位、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成?；I備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法應當由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求全體業(yè)主意見后確定。
第九條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應當參與指導，對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，在業(yè)主大會會議召開前，應當就會議議題征集業(yè)主意見；涉及事項需要業(yè)主書面投票表決的，應當征得業(yè)主本人對表決意見的簽字確認。
業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過電子投票系統(tǒng)進行表決。市物業(yè)管理行政主管部門應當制定電子投票管理辦法。
第十條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會成員的辦法。
第十一條 業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會成員候選人的資格應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定。業(yè)主委員會成員候選人名單應當予以公示，當選人名單應當予以公布。
業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
第十二條 物業(yè)管理行政主管部門應當對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員、社區(qū)居（村）民委員會相關人員、業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會成員進行物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)務知識培訓，提高物業(yè)管理水平。
第十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和本條例等有關規(guī)定履行職責。
業(yè)主委員會成員不得實施下列行為：
（一）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料，拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；
（二）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；
（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權與物業(yè)服務人簽訂、修改物業(yè)服務合同；
（四）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
（五）泄露業(yè)主信息；
（六）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十四條 業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促限期召開；業(yè)主委員會不能正常開展工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。
業(yè)主委員會任期內(nèi)成員出缺的，按照法律、法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定遞補或者重選。
第十五條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構成參照業(yè)主大會籌備組。
換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務人等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導、協(xié)助業(yè)主，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助移交。
新一屆業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
第十七條 業(yè)主委員會應當對工作經(jīng)費及其所管理的公共收益的收支情況建立財務管理制度，妥善保管收支原始憑證以及相關會計資料，至少每半年公布一次工作經(jīng)費、公共收益的使用情況。
由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，或者存在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當委托專業(yè)機構對業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、公共收益等進行審計。
業(yè)主委員會拒絕按照前款規(guī)定進行審計的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促審計。
審計結果應當向全體業(yè)主公示，審計費用可以在公共收益中列支。
第十八條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：
（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的；
（三）業(yè)主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。
第十九條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、建設單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會組建的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定。
物業(yè)管理委員會成員應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十條 物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應當告知物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理委員會的指導和監(jiān)督。
第二十一條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責。
物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業(yè)主意見；作出決定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日。
物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十二條 物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當指導選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。
第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定對業(yè)主具有法律約束力。
業(yè)主應當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法作出的決定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十四條 新建物業(yè)項目明顯分割成多個獨立區(qū)域，并且配套設施設備、物業(yè)服務用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
已經(jīng)投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，并予以公告。
第二十五條 新建住宅以及用于銷售的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。
第二十六條 新建物業(yè)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。
第二十七條 新建物業(yè)在辦理商品房預（銷）售許可證前，建設單位應當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等備案手續(xù)。
物業(yè)管理區(qū)域劃分方案經(jīng)備案后不得擅自變更。
第二十八條 建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證中載明，并在辦理商品房預（銷）售許可證之前予以確定。
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置；新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)均為非住宅的，建設單位應當按照地上總建筑面積千分之三的比例配置，最高不超過五百平方米。物業(yè)服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置。
新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業(yè)服務用房；住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業(yè)的標準配置物業(yè)服務用房。
第三十條 建設單位在辦理商品房預（銷）售許可證時，市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房進行核查。
建設單位在組織竣工驗收時，應當通知市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門參加。
物業(yè)服務用房的用途不得擅自變更。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備按照規(guī)定程序進行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續(xù)；對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位提出整改意見，并協(xié)助相關管理部門督促落實。
物業(yè)服務企業(yè)應當依法辦理承接查驗備案手續(xù)，并將承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
物業(yè)承接查驗的費用由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
第四章 物業(yè)服務
第三十二條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有法人資格。
物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目的，應當持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、誠信證明等材料向物業(yè)所在地的市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十三條 物業(yè)服務項目實行項目經(jīng)理責任制。物業(yè)服務人在派出項目經(jīng)理后應當按照規(guī)定報物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構備案。
第三十四條 物業(yè)服務人應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：
（一）物業(yè)服務人項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務投訴電話；
（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）包含秩序管理、設備維護、公共能耗費用分攤等內(nèi)容的服務報告；
（四）其他應當公示的信息。
第三十五條 物業(yè)服務人應當參照物業(yè)管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務，遵守有關技術標準、專業(yè)技術規(guī)范，及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務。
第三十六條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務質(zhì)量和價格相符原則。
未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調(diào)整。
第三十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用。
業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務人可以通過上門催交等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，轉(zhuǎn)讓人應當與物業(yè)服務人結清物業(yè)服務費用；受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內(nèi)，將物業(yè)權屬轉(zhuǎn)移情況、物業(yè)服務費用結算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務人。
第三十八條 物業(yè)服務人根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。
公共收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需要。前期物業(yè)服務期間，公共收益的使用管理由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務合同中約定。
公共收益由物業(yè)服務人代管的，應當單獨列賬，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督；由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設公共收益賬戶，接受社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督。
公共收益的收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。前期物業(yè)服務結束時，物業(yè)服務企業(yè)應當對公共收益收支情況進行審計，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十九條 物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主委員會或者被選聘的物業(yè)服務人辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
因維護保養(yǎng)不當?shù)仍驅(qū)е孪?、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務人應當履行修復責任或者承擔相應費用。
第四十條 市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，制定物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用管理辦法，對物業(yè)服務企業(yè)、項目經(jīng)理實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務情況進行定期檢查。
市、縣級市物業(yè)管理機構具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目經(jīng)理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業(yè)誠信信息系統(tǒng)，并對物業(yè)服務公眾滿意度進行測評。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當協(xié)助開展物業(yè)服務企業(yè)誠信系統(tǒng)信息采集工作。
第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定、技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供物業(yè)服務被認定為失信行為的，錄入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)；損害業(yè)主權益的，應當承擔相應法律責任。
物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報各類物業(yè)服務示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
（一）在物業(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；
（二）將項目的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務肢解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的；
（三）被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者非法進駐造成物業(yè)管理混亂的。
第四十二條 物業(yè)項目經(jīng)理有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目經(jīng)理誠信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務企業(yè)錄入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)：
（一）騙取、挪用或者侵占專項維修資金的；
（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的；
（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營的；
（五）因管理失職造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的；
（六）被發(fā)展改革部門認定為亂收費或者收費不規(guī)范且未整改的；
（七）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費的；
（八）出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息的；
（九）損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴重的；
（十）違反法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他行為。
第四十三條 失信行為的認定依據(jù)和標準按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十四條 業(yè)主應當遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。
第四十五條 物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分、承接查驗備案等信息。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第四十六條 建設單位應當對所售物業(yè)承擔質(zhì)量保修責任，對在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問題履行保修義務，并依法承擔相應的賠償責任。
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設施交付使用后，由接收單位進行維護保養(yǎng)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設施不得擅自改變使用功能。
第四十八條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
車位、車庫不得單獨轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示；小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫；小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；
（三）違反規(guī)定出租房屋；
（四）違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀；
（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；
（六）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；
（七）制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風；
（八）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；
（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；
（十）擅自擺攤設點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；
（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害其合法權益的行為，可以依法提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。
第五十條 市、縣級市、區(qū)相關部門應當按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關違法行為。
城市管理部門負責違法搭建、占道擺攤、損壞綠地、有關社會生活噪聲超標等監(jiān)督檢查。
住房和城鄉(xiāng)建設部門負責建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等監(jiān)督檢查。
公安機關負責治安、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等監(jiān)督檢查。
消防救援機構負責火災預防、火災撲救等消防監(jiān)督管理工作。
市政園林部門負責供水、排水、功能照明、燃氣等監(jiān)督檢查。
市場監(jiān)管部門負責無照經(jīng)營的監(jiān)督檢查，電梯安全運行等監(jiān)督檢查，物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。
第五十一條 建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用或者辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記時，根據(jù)專有部分面積按照同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期住宅專項維修資金由建設單位承擔。
公有住房售房單位在出售公有住房時，應當將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。
第五十二條 住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費用外，剩余部分納入住宅專項維修資金滾存使用。
第五十三條 住宅專項維修資金專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔的維修、養(yǎng)護費用；
（三）因人為損壞以及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修、養(yǎng)護費用；
（五）未經(jīng)業(yè)主大會表決同意的新增、新建配套設施、設備所需的費用；
（六）依法不得列支的其他費用。
第五十四條 物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造工程決算應當向全體業(yè)主公示；使用資金超過一定金額的，應當接受具有相應資質(zhì)的中介機構組織審價，審價結果應當公示。
物業(yè)共有部分、共用設施設備維修、更新和改造工程的鑒定、監(jiān)理、咨詢、審價等費用應當列入工程成本。
第五十五條 發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障、消防設施損壞、專用排水設施功能故障或者其他危及房屋、人身財產(chǎn)安全情形等緊急情況下，需要動用住宅專項維修資金，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金，報縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核準。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協(xié)調(diào)監(jiān)管以及竣工后的驗收工作。
第六章 舊住宅小區(qū)物業(yè)管理
第五十六條 本條例所稱舊住宅小區(qū)，是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)，具體范圍由市、縣級市人民政府確定并公布。
第五十七條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，縣級市、區(qū)人民政府應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，在屋面維修、外墻防滲、路面維修、市政管網(wǎng)改造、功能照明改造、環(huán)衛(wèi)設施改造、綠化改造、技防設施建設、消防設施建設、停車位增設等基礎性設施和公共服務設施方面統(tǒng)籌推進整治改造工作。
第五十八條 舊住宅小區(qū)的電梯應當按照規(guī)定定期維護、保養(yǎng)和檢驗；存在安全隱患的，應當及時維修、改造和更新。
建立專項用于電梯維修資金歸集制度前投入使用的舊住宅小區(qū)電梯，其更新改造具體辦法由市、縣級市人民政府另行制定。
第五十九條 縣級市、區(qū)人民政府應當建立舊住宅小區(qū)長效管理機制，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責落實小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開業(yè)主大會，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)服務費用。
物業(yè)管理行政主管部門應當加強對舊住宅小區(qū)管理的指導和監(jiān)督。城市管理、公安、市政園林、市場監(jiān)管等行政管理部門應當按照各自職責，做好舊住宅小區(qū)管理的有關工作。
第七章 拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理
第六十條 縣級市、區(qū)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的領導、協(xié)調(diào)、考核工作，逐步推動物業(yè)服務市場化。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)服務的組織實施，協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的交接等工作。
第六十一條 建設單位在拆遷安置房交付前應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，實施前期物業(yè)管理。
建設單位應當按照設計和規(guī)范要求，將拆遷安置房小區(qū)的配套用房和公共設施設備完善到位，及時交付給接收單位。
第六十二條 拆遷安置房小區(qū)應當成立物業(yè)管理委員會，符合條件的應當召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。
第六十三條 拆遷安置房小區(qū)的物業(yè)服務應當參照物業(yè)服務等級指導標準，收取相應的物業(yè)服務費用。
拆遷安置房小區(qū)的共有部分、共用設施設備的公共收益應當用于物業(yè)服務支出。
縣級市、區(qū)人民政府以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當建立拆遷安置房小區(qū)管理服務經(jīng)費的保障機制。
第六十四條 住宅專項維修資金未全部歸集入戶前，拆遷安置房小區(qū)的共有部分、共用設施設備需要維修、更新、改造的，由物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)人民政府組織落實。
第八章 法律責任
第六十五條 違反本條例第十一條第二款、第十六條第一款規(guī)定，未及時移交有關財物、檔案資料、印章的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責令限期改正；造成嚴重后果的，依法追究相應的法律責任。
第六十六條 違反本條例第二十九條第二款、第三款規(guī)定，建設單位未按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例第三十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款。
第六十八條 違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期未改正的，并處以五萬元以上十萬元以下罰款。
（二）建設單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第六十九條 違反本條例第四十九條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門和公安、城市管理等有關行政管理部門按照各自職責依法查處。
第七十條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關部門和單位的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 附 則
第七十一條 市人民政府及其有關部門應當根據(jù)本條例制定相關的具體實施規(guī)定，農(nóng)村集中居住區(qū)物業(yè)管理相關規(guī)定另行制定。
第七十二條 本條例自2015年9月1日起施行。
責編：司法局
