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市政府辦公室關(guān)于加強和規(guī)范

農(nóng)村宅基地管理工作的意見

錫政辦發(fā)〔2021〕79號

各市（縣）、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

　　農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。加強和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理對保護農(nóng)民合法權(quán)益、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展、實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略意義重大。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《江蘇省土地管理條例》等法律法規(guī)，以及《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）和中共江蘇省委農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等三部門《關(guān)于加強和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（蘇農(nóng)經(jīng)〔2020〕11號）等相關(guān)要求，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就加強和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理有關(guān)工作提出如下意見。

　　一、嚴格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)政策

　　（一）強化規(guī)劃引領(lǐng)。堅持規(guī)劃先行，縣域一盤棋，遵循“先規(guī)劃、后建設(shè)”原則，統(tǒng)籌農(nóng)村公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)、生產(chǎn)和生活用地需求，推動科學(xué)編制“多規(guī)合一”實用性村莊規(guī)劃。根據(jù)農(nóng)村人口數(shù)量和變化趨勢、宅基地現(xiàn)狀和使用標準等情況，合理規(guī)劃農(nóng)村建房布局和范圍，并預(yù)留一定空間，及時提供優(yōu)化宅基地選址和用地規(guī)模方案，滿足合理的宅基地需求。

　　（二）嚴守政策底線。嚴格落實土地用途管制，農(nóng)村村民建設(shè)住宅應(yīng)當符合經(jīng)依法批準的國土空間規(guī)劃（鎮(zhèn)村布局規(guī)劃、村莊規(guī)劃）。要依法保護宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的農(nóng)村宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件。合理安排宅基地用地，應(yīng)當盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，嚴格控制新增宅基地占用農(nóng)用地，不得占用永久基本農(nóng)田；涉及新增建設(shè)用地的，應(yīng)當依法先行辦理新增建設(shè)用地審批手續(xù)。落實《關(guān)于加強和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（蘇農(nóng)經(jīng)〔2020〕11號）規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館，嚴禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。

　　（三）嚴格落實“一戶一宅”規(guī)定。嚴格執(zhí)行《江蘇省土地管理條例》等相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地面積不得超過135平方米，各市（縣）、區(qū)人民政府可以在前述規(guī)定（135平方米）的限額內(nèi)，結(jié)合農(nóng)村村民實際居住需求作出具體規(guī)定。現(xiàn)有宅基地超過上述標準的，申請翻建、改（擴）建、新建房屋時，須按規(guī)定核減。農(nóng)村村民應(yīng)當嚴格按照批準面積和建房標準建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用農(nóng)村宅基地。經(jīng)批準易地建造住宅的，必須嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還給村集體，同時由原權(quán)利人或原權(quán)利人委托村集體申請注銷不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　（四）堅持節(jié)約集約用地。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，各市（縣）、區(qū)在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的村莊，要通過村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間。有序引導(dǎo)農(nóng)村村民適度規(guī)模集中居住，確定為規(guī)劃發(fā)展村莊的，按規(guī)定審批農(nóng)村宅基地。一般村莊范圍內(nèi)的，原則上不新增用地規(guī)模，優(yōu)先引導(dǎo)到規(guī)劃發(fā)展村莊內(nèi)審批宅基地；住房經(jīng)鑒定為C級或以上的，可以申請納入城鎮(zhèn)社區(qū)集中安置，也可以申請在原宅基地范圍內(nèi)按照《中共無錫市委無錫市人民政府關(guān)于加強和改進農(nóng)村住房建設(shè)管理的意見（試行）》（錫委發(fā)〔2017〕36號）的規(guī)定翻建；對于原址翻建確有困難的兵營式住房，在不新增建設(shè)用地的前提下，按照村民一致原則，可以申請在原村落內(nèi)翻建。有條件的地區(qū)可以探索宅基地有償使用、競價選位、自愿有償退出等機制，加大閑置用地盤活力度，推動農(nóng)村宅基地公平、合理使用，提升農(nóng)村宅基地的資源價值和利用效率。

　　（五）嚴格宅基地申請資格。各市（縣）、區(qū)要充分利用好農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格認定、農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證及農(nóng)房利用現(xiàn)狀調(diào)查成果，結(jié)合本地實際，完善以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認定規(guī)則，注意分戶的合理性，做好與戶籍管理的銜接，不得設(shè)立互為前提的申請條件，保障農(nóng)民合法權(quán)益。

　　（六）保障建房合理用地需求。各市（縣）、區(qū)應(yīng)認真組織開展農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地需求調(diào)查，并于每年年初提出需要保障的農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地計劃需求，按程序報省審定后按不低于各地年度新增建設(shè)用地計劃指標的5%預(yù)支安排，專項用于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地，年底據(jù)實核銷。當年保障不足的，下一年度優(yōu)先保障。

　　二、切實規(guī)范農(nóng)村宅基地建房審批流程

　　根據(jù)《關(guān)于加強和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（蘇農(nóng)經(jīng)〔2020〕11號）要求，宅基地建房審批流程如下：

　　（一）農(nóng)戶申請。符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。村民小組收到申請后，應(yīng)提交村民小組會議討論通過，并將申請人、申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數(shù)、高度和面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經(jīng)濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。

　　（二）村級審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合國土空間規(guī)劃（鎮(zhèn)村布局規(guī)劃、村莊規(guī)劃）、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后，由村級組織簽署意見，報送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

　　（三）部門聯(lián)審。由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定牽頭部門，相關(guān)部門配合參與聯(lián)審，建立健全一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，公布辦理流程和要件，明確鎮(zhèn)級部門關(guān)于農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源規(guī)劃、建設(shè)等方面在材料審核、現(xiàn)場勘查等各環(huán)節(jié)的工作職責和辦理期限。審批工作中，農(nóng)業(yè)農(nóng)村方面負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請是否經(jīng)過村級組織審核公示等。自然資源規(guī)劃方面負責審查用地建房是否符合國土空間規(guī)劃（鎮(zhèn)村布局規(guī)劃、村莊規(guī)劃）、用途管制要求，其中涉及新增建設(shè)用地的，應(yīng)當依法先行辦理新增建設(shè)用地審批手續(xù)后，辦理規(guī)劃許可；使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的，在符合國土空間規(guī)劃（鎮(zhèn)村布局規(guī)劃、村莊規(guī)劃）及有關(guān)規(guī)定的情況下，按照權(quán)限和相關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃許可。建設(shè)方面負責審核住房建設(shè)設(shè)計，實施帶圖報建，加強農(nóng)房風(fēng)貌管控，組織開展農(nóng)房質(zhì)量安全實地抽查等工作。涉及林業(yè)、水利、電力、公安等部門的要及時征求意見。

　　（四）鎮(zhèn)級審批。根據(jù)各部門聯(lián)審結(jié)果，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對農(nóng)村村民住宅用地申請進行審批，符合要求的核發(fā)《農(nóng)村宅基地批準書》。鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由受委托的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）一并發(fā)放，并以適當方式公開。鎮(zhèn)（街道）要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關(guān)資料歸檔留存，并及時將審批情況報市（縣）區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源規(guī)劃、行政審批等部門備案。

　　（五）全程管理。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要加強對宅基地申請、審批、使用的全程監(jiān)管，落實村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報方式“五公開”制度，全面落實宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、施工關(guān)鍵節(jié)點巡查到場、住宅建成后核查到場“四到場”要求。收到宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源規(guī)劃、建設(shè)等部門實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃和地類等。經(jīng)批準用地建房的農(nóng)戶，應(yīng)當在開工前向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請劃定宅基地用地范圍，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在收到申請后及時組織相關(guān)部門到現(xiàn)場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。施工期間，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要在施工關(guān)鍵節(jié)點巡查到場（可通過購買服務(wù)方式），在地基基礎(chǔ)、抗震節(jié)點和關(guān)鍵主體結(jié)構(gòu)施工過程中，及時到施工現(xiàn)場檢查指導(dǎo)，特別是加強隱蔽部位的到場檢查，發(fā)現(xiàn)不符合基本建設(shè)要求的當即告知建房戶，提出處理建議并做好記錄。農(nóng)戶建房完工后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要組織相關(guān)部門驗收，實地檢查農(nóng)戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規(guī)劃要求建設(shè)住房，建房質(zhì)量是否滿足抗震要求，是否履行拆除舊房且原宅基地交還集體等承諾，并出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》。通過驗收的農(nóng)戶，可以向不動產(chǎn)登記部門申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記。

　　三、探索開展閑置宅基地和閑置住宅盤活利用

　　（一）培育盤活利用主體。在充分保障農(nóng)村村民宅基地合法權(quán)益和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員發(fā)揮主體作用盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項目。鼓勵有一定經(jīng)濟實力的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對閑置宅基地和閑置住宅進行統(tǒng)一盤活利用，引導(dǎo)有實力、有意愿、有責任的企業(yè)有序參與盤活利用工作，帶動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民就業(yè)創(chuàng)業(yè)增收。

　　（二）創(chuàng)新盤活利用機制。支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、租賃經(jīng)營、委托經(jīng)營等多種形式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。結(jié)合“百企建百園”、萬企聯(lián)萬村、鄉(xiāng)村休閑旅游、美麗田園鄉(xiāng)村建設(shè)、農(nóng)村人居環(huán)境整治等活動和平臺，向社會推介農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅資源，創(chuàng)造合作機會，促進資源利用。支持各地統(tǒng)籌安排相關(guān)資金，用于農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補助等。

　　（三）推廣盤活利用模式。綜合考慮區(qū)位交通條件、自然人文資源稟賦、生態(tài)環(huán)境容量和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，注意發(fā)揮地域特色、傳統(tǒng)村落、傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)民俗等優(yōu)勢，選擇適合本地實際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。鼓勵利用閑置住宅打造農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目，培育發(fā)展一批符合鄉(xiāng)村特點的休閑旅游農(nóng)業(yè)、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生的土地增值收益要全部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村。在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，鼓勵農(nóng)村村民向符合宅基地申請條件的本集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地。轉(zhuǎn)讓合同生效后，應(yīng)及時辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。鼓勵進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。

　　（四）開展盤活利用示范。支持選擇黨委政府重視、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織健全、宅基地管理規(guī)范、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展有基礎(chǔ)、農(nóng)民群眾參與積極性高的村莊，集中整合相關(guān)扶持資源，有序開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。突出山水田園資源、鄉(xiāng)村特色產(chǎn)業(yè)和歷史文化底蘊，打造民宿農(nóng)家樂集中地、鄉(xiāng)村旅游目的地、家庭手工作坊、文化科創(chuàng)空間等盤活利用樣板點。及時總結(jié)可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗?zāi)Ｊ?，探索?guī)范、高效的運行機制和管理制度，以點帶面、穩(wěn)步推開。

　　四、著力構(gòu)建長效管理體制機制

　　（一）落實屬地管理責任。按照2019年修正的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核批準。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要切實履行屬地責任，制定實施細則、充實力量、健全機構(gòu)，確保工作有人干、責任有人負；要承擔起宅基地審批和日常監(jiān)管職責，參照附件1—7，結(jié)合本地實際，進一步簡化和規(guī)范申報材料，優(yōu)化審批流程，提高審批效率，加強事中事后監(jiān)管，確保宅基地審批管理工作接得住、管得好；要指導(dǎo)村級組織完善宅基地民主管理、健全宅基地申請審核有關(guān)制度，公開、公平、公正分配使用宅基地。在村級組織中明確1人兼任村級宅基地協(xié)管員，協(xié)助開展農(nóng)村宅基地和建房管理。宅基地審批和管理工作按照屬地管轄原則，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要具體明確一個牽頭負責部門，加快建立宅基地管理、改革、執(zhí)法的專業(yè)隊伍，切實增強履職能力。

　　（二）切實履行部門職責。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調(diào)查，定期向同級自然資源規(guī)劃部門通報農(nóng)民建房新增建設(shè)用地需求；參與編制國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）。自然資源規(guī)劃部門指導(dǎo)各地編制“多規(guī)合一”實用性村莊規(guī)劃，在國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理新增建設(shè)用地審批等相關(guān)手續(xù)，負責確權(quán)登記頒證等工作。行政審批部門負責鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可相關(guān)工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責指導(dǎo)農(nóng)村住房建設(shè)、農(nóng)村住房安全和危房改造等工作，提供農(nóng)房設(shè)計方案，加強農(nóng)房建設(shè)風(fēng)貌管控、施工管理、質(zhì)量安全等，加強農(nóng)村建筑工匠的管理和培訓(xùn)，推廣使用綠色建材和技術(shù)。其他相關(guān)部門要協(xié)同做好相關(guān)管理工作。

　　（三）確保有序銜接過渡。市（縣）區(qū)黨委、政府要高度重視、認真研究，按照“編隨事走、人隨編走”的原則，明確相關(guān)部門職責，及時轉(zhuǎn)隸劃轉(zhuǎn)宅基地管理、執(zhí)法的職能、編制和人員。各地農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、行政審批等部門要在政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，建立工作協(xié)調(diào)機制，聯(lián)合開展審批監(jiān)管，共同組織改革試點與盤活利用，協(xié)同處置信訪矛盾與法律糾紛。落實國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃、宅基地用地指標、宅基地確權(quán)登記頒證、農(nóng)房建設(shè)等數(shù)據(jù)信息互通共享機制，做好宅基地審批管理與農(nóng)房建設(shè)、不動產(chǎn)登記等工作的有序銜接。建立宅基地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和管理信息系統(tǒng)，推進宅基地申請、審批、流轉(zhuǎn)、退出、違法查處等管理信息化。堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現(xiàn)象，防止出現(xiàn)工作“斷層”“斷檔”，對工作不力、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，要依法依規(guī)嚴肅追責。

　　（四）依法組織巡查監(jiān)管。各市（縣）、區(qū)和鎮(zhèn)（街道）要建立健全農(nóng)村宅基地管理動態(tài)巡查和責任追究制度。依法組織開展農(nóng)村用地建房動態(tài)巡查，加強日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和處置涉及宅基地使用和建房規(guī)劃的各類違法違規(guī)行為，防止產(chǎn)生新的違法違規(guī)行為。村級組織要及時收集掌握農(nóng)村宅基地使用、農(nóng)房建設(shè)施工等狀況，對違法違規(guī)行為做到早發(fā)現(xiàn)、早報告。探索開展鎮(zhèn)（街道）綜合執(zhí)法、多部門聯(lián)合執(zhí)法，形成市（縣）區(qū)指導(dǎo)、鎮(zhèn)（街道）主導(dǎo)、村級配合的綜合執(zhí)法格局。對歷史形成的農(nóng)村宅基地有關(guān)問題，要按照“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實、依法依規(guī)”的原則，區(qū)分問題產(chǎn)生根源、事項類別、發(fā)生時限，采取聯(lián)合辦理等方式穩(wěn)妥解決，不能一刀切。

　　本意見自下發(fā)之日起實施，《市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于加強宅基地審批管理的實施意見》〔2019〕（錫政辦發(fā)24號）同時廢止。有宅基地管理任務(wù)的無錫經(jīng)開區(qū)參照本意見執(zhí)行。本意見的解釋工作具體由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市自然資源規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局承擔。

　　附件：

　　1.農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表

　　2.農(nóng)村宅基地使用承諾書

　　3.農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表

　　4.鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證

　　5.農(nóng)村宅基地批準書

　　6.農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表

　　7.無錫市農(nóng)村宅基地審批流程示意圖

　　無錫市人民政府辦公室

　　2021年12月31日　

　　（此件公開發(fā)布）

責編：司法局