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　　超25個主管部門共同參與，可跨部門協(xié)調(diào)；物業(yè)收支、服務(wù)全程“菜單式”公示，業(yè)主可評價打分；公共資金進入監(jiān)管賬戶，由業(yè)委會或物管會統(tǒng)一監(jiān)管；建立“智慧物業(yè)”信息系統(tǒng)，停車、房屋等信息線上管理；聯(lián)合執(zhí)法進小區(qū)，車位糾紛、高空拋物、噪音擾民等依法處置……

　　近日，《無錫市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平全面提升行動實施方案》公布，跨部門協(xié)調(diào)、收支公示、物業(yè)信用、資金監(jiān)管、聯(lián)合執(zhí)法等“關(guān)鍵詞”令人耳目一新。如何推進基層治理創(chuàng)新，構(gòu)建“業(yè)主自治有序、政府監(jiān)管有力、行業(yè)自律有章”的住宅小區(qū)管理格局？怎樣推動我市物業(yè)管理服務(wù)向高品質(zhì)、多樣化進階，滿足市民對美好生活的向往？記者采訪了相關(guān)部門。

　　小區(qū)治理“擰成一股繩”

　　近日，無錫經(jīng)開區(qū)某商品房小區(qū)業(yè)主正為“車位上鎖”煩惱，自家小區(qū)地下車庫，在沒有提前通知的情況下，被裝上地鎖，“不買車位就別想停車”。有業(yè)主反映這種做法明擺是車位只售不租，倒逼業(yè)主買車位，但物業(yè)企業(yè)也很“冤枉”：未賣出的車位屬于地產(chǎn)公司，業(yè)委會和物業(yè)公司都沒有執(zhí)法權(quán)。多方“有苦說不出”，一時激起重重矛盾。

　　“近年來，這種糾紛已不是個案，因物業(yè)企業(yè)未按收取物業(yè)費時承諾的標準管理或因管理權(quán)限不足而消極怠工，產(chǎn)生一系列問題，比如，車位只售不租、不履行保修責任、收支不公示、擅自占用公共空間、噪音擾民或違章搭建處理不善等。”市住建局相關(guān)負責人說，在提升方案中，明確提出聯(lián)合執(zhí)法進小區(qū)，由城管部門牽頭、住建、公安、市政園林、市場監(jiān)管、應(yīng)急管理、生態(tài)環(huán)境、消防和屬地街道等部門全面“報到”，設(shè)立聯(lián)合執(zhí)法工作站點，主動靠前執(zhí)法，誰的問題誰認領(lǐng)，打通小區(qū)內(nèi)部違法行為“移送、處置、反饋”通道。

　　跨部門協(xié)調(diào)聯(lián)動，破解社區(qū)治理“頑疾”。不久前，新吳區(qū)某小區(qū)一單元樓因群租擾民，被本樓棟業(yè)主投訴。“深夜發(fā)出噪音，在電梯里吸煙，‘順走’樓道里的物品。”家住3樓的吳阿姨多次向物業(yè)反映，最終在屬地住建、消防、公安多部門配合下，終止了該不合法群租。“物業(yè)管理往往事不大，但牽扯的部門多，需要多個部門‘碰頭’解決。”新吳區(qū)住建局相關(guān)人士說。

　　可喜的是，行動方案把加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)擺在工作機制“首位”，明確市級層面包括供電、水務(wù)、燃氣和消防在內(nèi)的多部門加強溝通協(xié)商、信息共享、聯(lián)合執(zhí)法。同時，街道、社區(qū)功能“強化”，街道要督促業(yè)委會建立，并實施監(jiān)管，社區(qū)需定期組織多方議事協(xié)商，把加梯、綠化、停車等居民關(guān)心的問題擺到桌面上解決，推動小區(qū)治理多方力量“擰成一股繩”。

　　公開透明還業(yè)主“明白賬”

　　電梯里的廣告屏、公共區(qū)域的停車位、節(jié)假日進小區(qū)擺攤設(shè)點、升級人臉識別門禁……這些由小區(qū)物業(yè)負責經(jīng)營管理的項目如何收費，每年的收支情況如何？業(yè)主們要有一本“明白賬”。

　　一句“沒那么容易！”道出實際運營下，阻礙物業(yè)信息公開的重重迷霧。近日，因為對物業(yè)管理不滿意，加之催繳物業(yè)費，濱湖區(qū)某小區(qū)業(yè)主們開始質(zhì)疑物業(yè)費使用情況，要求小區(qū)物業(yè)公布收支明細，物業(yè)卻以此前在線上公布過為由，拒絕出示。“我們只能提訴求，但是手里沒有‘明文規(guī)定’，不能制約物業(yè)公司。”居民代表張女士說，多次溝通，都被物業(yè)以各種理由推諉，目前依舊無果。

　　“這個訴求，將有完善的制度加以保障。”市住建局相關(guān)人士說，將建立物業(yè)管理信息公開制度和線上線下公示機制，制定公開信息“目錄清單”，明確公示時間和頻率。“公開”的要求不光制約物業(yè)企業(yè)，對業(yè)委會、物管會和開發(fā)建設(shè)單位同樣適用。

　　信息公開的初衷是規(guī)范物業(yè)管理。翻看實施方案，較大篇幅提到為物業(yè)管理配套政策體系、健全標準規(guī)范，比如，制定物業(yè)服務(wù)項目清單、物業(yè)服務(wù)收支公示規(guī)則，建立可評價、菜單式物業(yè)服務(wù)管理標準等。此外，通過對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按信用得分進行評級并公示，對物業(yè)服務(wù)項目考評排名，并對多次排末位的項目展開約談監(jiān)管，讓優(yōu)秀的企業(yè)在市場選擇中脫穎而出。

　　公共資金使用最能考驗小區(qū)物管是否和諧。實施方案明確探索公共資金監(jiān)管，“就像商品房交易一樣，公共資金在專有賬戶上被監(jiān)管，每次支取都有電子記錄。”住建人士說，居民比較擔心的公共能耗、電梯維保等費用支取，前期將由物業(yè)統(tǒng)一在銀行開設(shè)項目公共資金監(jiān)管賬戶，后期移交給業(yè)委會或物管會監(jiān)管。

　　“大物業(yè)”為發(fā)展“造血”

　　今年8月，我市首批國有物業(yè)進駐老舊小區(qū)三年“合約期滿”，良好的物業(yè)管理確實改變了“老新村”的模樣，顏值氣質(zhì)雙提升令主管部門、物業(yè)企業(yè)和居民三方共同思考一個話題，如何延續(xù)這份美好？

　　整合資源、提升“自治率”、市場化運作，“大物業(yè)”治理模式應(yīng)運而生。

　　當務(wù)之急是加快業(yè)主“自治組織”建立。4月，《無錫市物業(yè)管理委員會組建運行辦法（試行）》正式實施，梁溪區(qū)率先邁開步伐，牽頭學前街88號、曹張新村和三中片區(qū)成立物管會試點。由此，除了業(yè)委會，物管會登上“舞臺”，由物管會牽頭“招兵買馬”選擇物業(yè)公司，實現(xiàn)家園自治。實施方案更是在“推動自治管理”一欄中明確，今年老舊小區(qū)業(yè)主自治組織覆蓋率達到90%，2024年住宅小區(qū)業(yè)主自治組織覆蓋率達到70%。

　　“大物業(yè)”為老舊小區(qū)開辟一條長效治理之路。目前，我市正加快推動老新村成立業(yè)委會或物管會，按照市場化原則，通過合同約定等方式自主決定小區(qū)管理模式、服務(wù)標準和收費標準。“一些零散的老小區(qū)通過連片結(jié)合，統(tǒng)籌成立物管會，‘聘用’物業(yè)企業(yè)，不僅降低成本，還形成規(guī)模效應(yīng)。”住建部門相關(guān)人士介紹，自治組織成立為開啟“大物業(yè)”治理儲備了監(jiān)管資源，物業(yè)公司通過市場化經(jīng)營，推動小區(qū)長效治理走向正軌。

　　小區(qū)物業(yè)管理歸根結(jié)底要有經(jīng)費保障，這是令不少物業(yè)企業(yè)“頭疼”的根源。實施方案充分考慮老舊小區(qū)現(xiàn)狀，明確配套用房、車位等公共收益優(yōu)先用于小區(qū)物業(yè)管理，此外，小區(qū)內(nèi)車位、廣告、場地租賃收益，用于彌補物業(yè)管理經(jīng)費缺口，并鼓勵城市管理物業(yè)化，片區(qū)內(nèi)道路保潔、綠化養(yǎng)護、停車收費等統(tǒng)籌納入“大物業(yè)”，為片區(qū)物業(yè)管理提供資金“活水”。

　　一區(qū)域一方案，“管得好”就是好模式。“物業(yè)管理走向市場化勢在必行，‘大物業(yè)’模式為物業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供了廣闊思路。”業(yè)內(nèi)人士坦言，物業(yè)是民生大計，實施方案為提升我市物業(yè)管理水平設(shè)定了美好框架，“扶上馬、送一程”后仍需要物業(yè)企業(yè)“動足腦筋”以服務(wù)為發(fā)展“造血”，自治組織更需履職盡責，共同推動我市物業(yè)服務(wù)更上一層樓。

來源：無錫日報