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| 文號 | 錫政規(guī)〔2024〕1 號 |
|---|---|
| 制發(fā)機關(guān) | 無錫市人民政府 |
| 成文日期 | 2024-01-18 14:32:53 |
| 文件狀態(tài) | 執(zhí)行中 |
市政府關(guān)于印發(fā)無錫市市區(qū)商品房預(yù)售
資金監(jiān)管辦法的通知
錫政規(guī)〔2024〕1 號
各市（縣）、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：
《無錫市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》已經(jīng)市政府第33次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹實施。
無錫市人民政府
2024年1月18日
（此件公開發(fā)布）
無錫市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保障預(yù)售商品房當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市市區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目，其商品房預(yù)售資金的收存、撥付和管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，由購房人支付的具有購房款性質(zhì)的定金、首付款以及后續(xù)付款（含銀行按揭貸款、住房公積金貸款）等全部款項。
本辦法所稱監(jiān)管項目，是指經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售并實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目。
第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至完成不動產(chǎn)首次登記為止。
第五條 鼓勵推行“互聯(lián)網(wǎng)+資金監(jiān)管”管理服務(wù)模式，市區(qū)建立統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)），推動監(jiān)管系統(tǒng)與商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對接，實現(xiàn)商品房預(yù)售資金信息化管理。
第二章 監(jiān)管部門和實施機構(gòu)
第六條 無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）、中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局，按照各自職責(zé)做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局是商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實施。
中國人民銀行無錫市分行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）管理工作。
國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。
第七條 具體負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的實施機構(gòu)履行以下職責(zé)：
（一）貫徹執(zhí)行國家和省、市有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的法律法規(guī)和方針政策；
（二）維護、管理和使用監(jiān)管系統(tǒng)；
（三）對商品房預(yù)售資金的收存、撥付進行管理；
（四）督促檢查商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施情況，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售資金方面違法違規(guī)行為的投訴處理；
（五）商品房預(yù)售資金監(jiān)管其他有關(guān)工作。
第三章 監(jiān)管銀行
第八條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局制定方案，通過公開招標(biāo)方式確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局通過門戶網(wǎng)站公示中標(biāo)監(jiān)管銀行目錄。
招標(biāo)一般每3年一次。
第九條 參與招標(biāo)的商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)為商業(yè)銀行分行或法人銀行總行，具備保證資金安全、規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件。
中標(biāo)監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)與實施機構(gòu)簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議（以下簡稱合作協(xié)議），積極配合實施機構(gòu)做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。
第十條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照要求對接監(jiān)管系統(tǒng)，確保推送的數(shù)據(jù)信息及時準(zhǔn)確，并通過監(jiān)管系統(tǒng)定期對賬。
第四章 監(jiān)管賬戶
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，從中標(biāo)監(jiān)管銀行目錄中選擇一家商業(yè)銀行，開設(shè)監(jiān)管賬戶，并與實施機構(gòu)、監(jiān)管賬戶開戶行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）。
第十二條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶信息在商品房預(yù)售許可證上載明，并通過門戶網(wǎng)站公示。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶信息按照要求在銷售現(xiàn)場公示，并在商品房買賣合同上載明。
第十三條 監(jiān)管項目完成不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C構(gòu)申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管，實施機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)完成核實。經(jīng)核實情況屬實的，對應(yīng)監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管。
第五章 監(jiān)管額度
第十四條 監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中保障監(jiān)管項目竣工交付所需的資金額度。監(jiān)管額度按照監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)與申請預(yù)售建筑面積相乘，并且綜合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局最新公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級等因素確定。
監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，根據(jù)不同房屋建筑結(jié)構(gòu)、用途等因素綜合測定并適時調(diào)整公布。
監(jiān)管額度可以按棟分別核算。
第十五條 誠信企業(yè)（A級）的監(jiān)管項目，可以按照70%比例確定監(jiān)管額度；誠信企業(yè)（A級）的監(jiān)管項目沒有存續(xù)開發(fā)貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權(quán)質(zhì)押，并承諾本商品房項目沒有其他債務(wù)且在完成不動產(chǎn)首次登記前不再新增各類債務(wù)及各類抵押的，經(jīng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申請，可以按照50%比例確定監(jiān)管額度，違反承諾的，取消相應(yīng)優(yōu)惠措施。
誠信較差企業(yè)（C級）、失信企業(yè)（D級）的監(jiān)管項目，列為預(yù)售資金使用重點監(jiān)管對象。針對重點監(jiān)管對象的監(jiān)管具體措施由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局另行制定。
第十六條 監(jiān)管額度內(nèi)資金應(yīng)當(dāng)用于本監(jiān)管項目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進度款等相關(guān)支出。
監(jiān)管賬戶累計歸集資金超出監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C構(gòu)直接申請撥付超出部分資金。
第十七條 監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑商業(yè)銀行出具的符合條件的保函，置換同等額度的監(jiān)管額度內(nèi)資金。
出現(xiàn)保函明確的索賠情形時，實施機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時向保函出具銀行發(fā)起索賠。
第六章 資金收存和撥付
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保商品房預(yù)售資金直接存入監(jiān)管賬戶。
購房人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將支付的商品房預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶。
購房人申請按揭貸款的，按揭貸款銀行或者住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)將按揭貸款直接發(fā)放到監(jiān)管賬戶。
第十九條 實施機構(gòu)根據(jù)下列工程形象進度節(jié)點逐步減少監(jiān)管額度內(nèi)必須留存資金：
（一）多層建筑完成地上50%形象進度或者高層建筑完成地上30%形象進度的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的60%；
（二）高層建筑完成地上60%形象進度的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的50%；
（三）形象進度達到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，留存資金不得低于監(jiān)管額度的40%；
（四）形象進度完成外立面施工的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的30%；
（五）取得建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的20%；
（六）通過交付使用竣工驗收的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的5%。
在相應(yīng)的工程形象進度節(jié)點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C構(gòu)申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)可用資金支付工程款項，原則上撥付對象為監(jiān)管項目工程施工相關(guān)單位。
本辦法實施后開工建設(shè)的監(jiān)管項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請向工程施工相關(guān)單位撥付監(jiān)管資金時，申請撥付的監(jiān)管資金和已發(fā)放的開發(fā)貸資金總計不得超過相關(guān)工程施工合同金額。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證之前確已提前支付工程款項，經(jīng)實施機構(gòu)審核符合條件的，該部分資金可以撥付到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但不得超過監(jiān)管額度的20%。
第二十條 監(jiān)管項目的工程形象進度達到相應(yīng)節(jié)點的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C構(gòu)申請工程形象進度查勘，實施機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個工作日內(nèi)完成工程形象進度材料審核及現(xiàn)場查勘，符合條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)更新監(jiān)管項目工程進度。
實施機構(gòu)可以聘請第三方單位承擔(dān)工程形象進度查勘工作，并對第三方單位的工作進行指導(dǎo)監(jiān)督。
第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同涉及監(jiān)管資金退款時，監(jiān)管賬戶累計歸集資金未超出監(jiān)管額度的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以持合同注銷證明向?qū)嵤C構(gòu)申請退回相應(yīng)購房款；監(jiān)管賬戶累計歸集資金超出監(jiān)管額度的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)確保申請材料真實有效。
實施機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起2個工作日內(nèi)完成審核，符合條件的，出具同意撥付證明；不符合條件的，出具不予撥付通知書。
監(jiān)管賬戶開戶行應(yīng)當(dāng)在收到同意撥付證明的2個工作日內(nèi)，按照監(jiān)管協(xié)議約定完成資金撥付。監(jiān)管賬戶開戶行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付，并告知實施機構(gòu)。
第七章 應(yīng)急機制
第二十三條 因不可抗力對商品房銷售及施工進度等造成普遍性、持續(xù)性影響，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局可以在報請市人民政府同意后，制定提前撥付監(jiān)管資金等階段性紓困措施，提前撥付的監(jiān)管資金原則上專項用于工程建設(shè)。
第二十四條 因監(jiān)管項目處置突發(fā)性社會矛盾，確需提前使用監(jiān)管額度內(nèi)資金用于工程建設(shè)、化解風(fēng)險矛盾的，經(jīng)屬地區(qū)級人民政府評估確認(rèn)，在確保落實資金回補措施的前提下，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局可以依申請同意應(yīng)急使用監(jiān)管資金，實施機構(gòu)按照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局意見辦理資金撥付手續(xù)。
第二十五條 因商品房項目停工、爛尾等風(fēng)險處置工作需要，可以施行預(yù)售資金特別監(jiān)管措施。
施行預(yù)售資金特別監(jiān)管措施的，應(yīng)當(dāng)在屬地區(qū)級人民政府組織下制定“一樓一策”工作方案。工作方案應(yīng)當(dāng)包括監(jiān)管實施部門、資金使用計劃和屬地監(jiān)管專用賬戶信息等內(nèi)容，并經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核同意。工作方案中資金使用應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障工程建設(shè)竣工交付，兼顧化解風(fēng)險矛盾，資金使用節(jié)點根據(jù)風(fēng)險處置需要設(shè)定。
實施機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合做好預(yù)售資金特別監(jiān)管措施指導(dǎo)協(xié)調(diào)，按揭貸款銀行和公積金管理中心應(yīng)當(dāng)配合將按揭貸款直接存入指定屬地監(jiān)管專用賬戶。
第八章 監(jiān)督管理
第二十六條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局建立聯(lián)動工作機制，按照各自職責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及商業(yè)銀行做好監(jiān)督指導(dǎo)。
實施機構(gòu)按照分類分檔、動態(tài)調(diào)整原則，對存在延期交付或者停工風(fēng)險的監(jiān)管項目、主要投資方存在風(fēng)險的監(jiān)管項目加強日常監(jiān)督指導(dǎo)，可以與相關(guān)部門共同督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理使用監(jiān)管資金支持項目建設(shè)。
第二十七條 監(jiān)管銀行按照合作協(xié)議指導(dǎo)監(jiān)管賬戶開戶行做好以下工作：
（一）依法依規(guī)履行監(jiān)管協(xié)議；
（二）加強監(jiān)管賬戶日常管理；
（三）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為或者監(jiān)管賬戶異常情況，及時告知實施機構(gòu)。
第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照要求公示監(jiān)管賬戶信息、未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶、提供虛假材料申請撥付監(jiān)管資金的，由實施機構(gòu)督促改正；情節(jié)嚴(yán)重或者拒不改正的，實施機構(gòu)按照監(jiān)管協(xié)議暫停撥付監(jiān)管資金，并將涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用情況上報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局處理。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，依法依規(guī)予以查處。
第二十九條 監(jiān)管賬戶開戶行未按照規(guī)定或者監(jiān)管協(xié)議約定及時撥付監(jiān)管資金、擅自撥付監(jiān)管資金、挪用監(jiān)管資金的，由監(jiān)管銀行督促改正；監(jiān)管賬戶開戶行拒不改正、情節(jié)嚴(yán)重或者造成嚴(yán)重后果的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局可以取消監(jiān)管銀行參加下一輪投標(biāo)資格。
按揭貸款銀行未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金直接劃入監(jiān)管賬戶的，依法依規(guī)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)將銀行違規(guī)情況通報國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局、中國人民銀行無錫市分行。國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局、中國人民銀行無錫市分行對違反本辦法相關(guān)規(guī)定的商業(yè)銀行，依據(jù)相應(yīng)職責(zé)依法予以查處。
第九章 附 則
第三十條 江陰市、宜興市可以參照本辦法執(zhí)行。
第三十一條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)本著確保商品房預(yù)售資金安全、服務(wù)便捷高效的原則，制定具體的操作細(xì)則。
第三十二條 本辦法自2024年3月1日起施行，有效期至2029年2月28日?！妒姓P(guān)于印發(fā)無錫市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的通知》（錫政規(guī)〔2021〕1號）同時廢止。
本辦法施行之前已處于監(jiān)管狀態(tài)的，仍按原規(guī)定監(jiān)管，直至監(jiān)管解除。
責(zé)編：司法局
